*

土地探しの手順を知って、お客様が自分で土地を探せれば、色々とお得になるかも!?

今回は、土地探しに関しての記事です。

タイトルにも書きましたが、自分たちで土地を探して、ある程度判断する事が出来れば、

もしかすると

  • 仲介手数料の割引交渉
  • そもそも土地の価格交渉

出来る可能性も高くなっていくと思います。

また、

  • 買いたい土地の判断を早く

が可能になると思います。

  • 今土地探しを検討されている方
  • 2~3年計画で土地を探していきたい方
  • 人気エリアで土地探しをされている方

は、参考にして頂ければと思っております。

土地探しが出来るようになる

自分たちでも土地を探して、購入判断は出来る!

まず、最初にお伝えしておきたい事として、

一般の方でも、土地探し&判断は出来ます!

です^^

勿論、最終的には不動産屋さんや、建築会社さんに、その土地の良し悪しを確認する必要はありますが、ある程度の事前判断は出来ます。

『自分で探してきたこの土地、問題ないようなら買いたい!』

という所まで持っていただく事で上記でお伝えしたメリットを享受して頂ければとも思います。

*なるべくイラストをつかって解り易く解説していきますが、100の土地があれば、100の見方が出てくるのも確かで、もし、『これってどうなんだろう??』があり、判断が難しい場合は、気軽にお問合わせ頂ければとも思います。

メール問い合わせはこちら

*情報シートから一般的な回答は出来るかと思いますので、気軽にお声かけ下さいね^^

土地探しの現状

それにしても、最近は

  • 土地がそもそも出ない
  • 土地価格の高沸

が目立ちますね…^^;

愛知県だと、名古屋エリアと、その周辺エリアで、その状況が言えますが、全国的にみても人気エリアは、恐らくどこも“土地がない!”状況だったりすると思います。

さらに言えば、

注文住宅の全体としての棟数減少から、各建築会社、その対策も兼ね、今は、注文住宅の建築会社さんもこぞって土地を買いたい状況です。

注文住宅の建築会社さんは、

“土地を買って、建築条件付きの土地として売る”

が一番、楽に建築まで取れる為です。

因みに、この状況で、一番困っている会社は?を私の個人的な予想をお伝えすると(要らないですか?^^)だと、ローコスト系の大手パワービルダー(大手の建売会社)さんだったりする気がします。

上記の理由から、昔のように土地を安く仕入れる事が出来なくなってきており、狙っているお客様の層にあった価格で家が提供できない状況が出てきている事が考えられ、今後、そういった会社さんの規模縮小(エリアによる営業所の撤退など)などが目立ってくるかもしれませんね。

*先々回の話で欠陥住宅の話を出しましたが、そこら辺も重なって、ローコストでの家づくりの限界も出てきているのかも?しれませんが…

まあ、あくまで、私の想像です…^^;

はい、本題に戻りますね。

インターネットを活用しよう!

インターネットを活用した“土地の探し方”を知ろう

最初にお伝えしておくと、住宅営業マンさんが、お客様から依頼を受けて、土地を探す場合でも、今は、殆どの作業をインターネット上でこなしています。

例えば、

少し前までの住宅営業マンさんは、お客様の要望を受けてから

  • STEP1:不動産屋さんにTELして、情報をFAXで貰う
  • STEP2:その中で、ある程度よさそうな土地を何個か見に行く
  • STEP3:さらに良さそうな土地を2~3つピックアップして、少し細かく調べて(市役所などに調査に行き)お客様に提出
  • STEP4:お客様の反応次第で、その土地にセットするプラン提案などをする

という流れでした。

が、

今は、お客様の要望を受けて、

  • STEP1:インターネットの不動産ポータルサイトで土地を探す
  • STEP2:グーグルアース、ストリートビューでその土地を見て、チェック
  • STEP3:よさそうな土地を2~3つピックアップして、現地を見る。
    *不動産屋さんに物件があるかどうかの確認を入れる。
  • STEP4:会社が持っているプラン集からその土地にあてはめたものを提案として出す。

というような流れがメインの流れになりました。

つまり、普通の方でもインターネットを活用する事で、土地探しが出来る時代になったとも言えます。

昔は、

  • 細かい住所を不動産屋さんに直接聞くしかなかったり
  • 現地にいかないと、周辺情報が解らなかったり

していましたが、

今は、

  • 不動産のポータルサイト(スーモとか、ホームズ、アットホームとか)で、土地を探し。
  • グーグルをつかって、場所の特定と周辺環境のチャックが出来る。

時代となった訳です。

その為、最初のタイミングで不動産屋さんに行って、住所などを聞かなくても良い状況という話です^^。

因みに、

私も、実際にこの3日間で、ランダムに土地探しを20件、インターネットでしてみましたが、

  • 場所の特定は100%でき、
  • 周辺環境のチェックも100%

できました。

*しかも1物件あたりの時間は5分ぐらいでPC上で出来る状況^^

インターネットを活用して、夜、家族間で会議をしながら、ストリートビューで周辺環境をチェックする!なんて事が出来るので、是非、活用して頂ければと思います。

土地に対する知識を付ける

後は土地購入の為の知識を付けるだけ!

はい、という事で、

上記のような事が出来れば、

後は土地購入の為の知識を付けるだけ

だったりします。

その知識に関しては、今から説明をしていきますね^^

…勿論、全ての知識をお話しする事は出来ませんが、あくまで一般の方が判断する為の知識として役立つ情報をご紹介していきますね。

ポイントは、

『その土地に家を建てる時、いくらぐらいの費用がかかるのか?』

を何となくでも判断できるようになる事です。

これが出来れば、判断が早くなるはずで、重要な所の話を絞ってしていきたいと思います。

因みに、今からお話しする知識は、

“住宅営業マンさんが、いつも調べる事”と同じぐらいの内容です。

どなたでもチェック出来ますし、上記でお伝えした通りのメリット

  • 仲介手数料の交渉
  • 土地価格の交渉
  • 人気エリアでの購入判断を速める

を享受しやすくして頂く為にも、是非覚えていきましょう!

と言っても、最近の土地価格の高沸は、そのまま、売り手市場を表しますので、“価格の交渉”は出来ない事も多いかもしれませんが><

ではでは、どういった事を確認して行けば良いのか?を少し見ていきたいと思います。

*参考記事1:仲介手数料を交渉するときのポイントは?

1.ライフラインの確認

ライフラインの確認

イラストを参考にして頂きつつ、言葉でも説明していきますね。

ライフラインの確認

先ずは、基本的には家を建てる為、住む為に必要なライフラインの確認をしていきましょう!

  • 電気:電気を引き込む為の電柱が近くにあるか?(→普通ありますが…^^;)
  • ガス:プロパンか都市ガスか?
  • 水道:敷地に引き込みが入っているか?
  • 下水:下水地域か浄化槽地域か?

の確認をしましょう。

水道と下水の引き込み確認と浄化槽エリアの確認

こちらの情報も物件情報(インターネットでも)に出ている事も多いですが、もし解らなければ、

市役所に電話で

  • 『上水道の宅内への引き込みを調べたいのですが』
  • 『下水地域か浄化槽地域か知りたいんですけど』

と言って貰えば、専門部署に繋げて頂け、その時に、詳しい住所をお伝え頂ければ、教えてくれます。

*もしくは、市役所に直接行って頂いても大丈夫です。

上水道と下水の場合は、敷地内に上水道の管、下水管の引き込みが入っているかどうか?で、それを引き込む工事なども必要になります。

*また、下水地域ではなく、浄化槽地域だった場合は、敷地内に合併浄化槽を設置する必要があり、こちらは各建築会社さんの手配になり、会社さんによる価格の違いがあるものの、50万円ぐらいをざっくり計上して頂ければいいと思います。

2.土地の高低差とその他の確認

次に、

道路から見て、土地の高低差を確認、その他の事も簡単に確認する

です。

高低差とその他の確認

イラストを参考にして、現地でないと解らない微妙な所①~④を現地に行って確認して頂ければと思います。

①~④は全て、土地購入前後に土地価格とは別の費用として考える必要が出てくるものです。

①.杭のチェック

杭の有無:杭が無い場合は、

杭を入れる(測量、杭入れ費用がかかります。)

現況渡しを考える(現状の土地のまま契約をする)

の二つを考える必要が出てきますし、杭を入れるとなると、土地の引渡しまでの期間もかかりますので、そこら辺も考える必要が出てきます。

②.隣のブロックの確認

土留めブロック(コンクリートブロック工事)は、

  • 敷地の土が流れ出さない為
  • 境界をはっきりさせる為

に入れるのですが、隣地がすでにブロック工事をしている場合は、こちら側が入れなければいけない決まりはありません。

その土地に対して、隣地との境界線にブロック工事をする必要があるか?

は、外構費用などに大きく影響を及ぼしてきます。

こちらは、敷地が大きければ大きいほど予算的な所を考える必要があります。

③.高低差の確認

こちらは、ケースバイケースで考える必要がありますので、下で、詳しくご説明いたしますね。

④.周りの家の確認

こちらも、土地の高低差の話と併せて、下でご紹介していきたいと思います。

3.土地の高低差→整地した時の費用

土地の高低差の例01

例えば、イラストのように、“南東の角地!”

の土地でも、高低差がものすごくあって、土留め(擁壁工事)が必要な場合は、最低でも+300万円~を最初から見ておく必要があります。*…長さや高さによりますが^^;

勿論、

整地には色々な方法があり、

土地次第では

…土地面積にゆとりがある場合は、

土地の高低差を解消する方法

イラストのように土地を整地する事で、

整地費用を安く仕上げる方法

というのもあります。

また、

お金のかからない土地

例えば、イラスト(左)の状況の場合、

高低差も大よそ30㎝前後

+3方(北、西、東)に既にブロック積み(隣地のブロック)がある場合、

やり方によっては、

  • 外構の土留め費用(前面だけ)
  • 土地の整地費用(解体費用)は殆ど無し
  • 残土を処分したりする費用も掛からない

となり、家を建てる際に、“お金がかかりにくい”土地というのも出てきます。

土留めは隣の土留めを利用してしまう事もあり、これはこれで、気持ち的にどうか?もありますが^^;

ここら辺を見極められると、

例えば、100万円高い土地でも、買いの状況が生まれたりします。

ザックリとで良いので、『あ、外構に費用がかかるな~』と、ある程度イメージして頂ければと思います。

因みに、

土地の高低差を解消する為の費用に関しては、恐らく住宅営業マンさんもパッと言えない場合が多いです。

理由は、

  • お願いする外構業者さんで費用の違いがある事

そもそも細かい計算は家の計画で変わる為

  • 駐車計画(台数も含め)
  • 家の配置
  • 間取の計画

といった状況で、やり方も費用も変わり答えられない事も多いです。

高低差が1m未満の土地の場合

因みに、

建物で、土地の高低差を解消する

例えば、上のイラストのように、

高低差が1m未満な場合

高低差の解消を、建物の基礎で解消する方法があります。

基礎に土留めの役割を担わせる方法で、一体型で解消していく方法もあり、外構費用で土留めをするよりも、お値打ちになる事も多くあります。

その為、ここら辺は、実際の設計段階での検討になってくる事を理解してい置いて頂ければ良いかと思います。

4.建築目線での確認

次に、建築目線で土地を見てみましょう^^

例えば、

その土地を見て、日当りはどうか?

などは、言われるまでもなく、判断出来ると思います。

ここでは、もう少し先に目を向けてみます。

例えば、

  • 南にリビングを持ってくると、
    →どういった景色が見えるのか?
  • 日当りは悪く北ダレの土地…、でも北側には素敵な景色が見える。
    →これを活かした設計は?
  • 道路(車や歩行者から)や隣の家からの目線
    →外からどのように見えるか?

などをその土地に立って、意識して頂ければと思います。

中からと外からの目線

ですね。

家に思いを馳せる

色々とイメージをして頂く事が重要です。

設計が難しい土地か?簡単な土地か?

実は、ここで、ポイントになってくる事として、

設計

  • 難しいか?
  • 単純に考えられそうな土地か?

の二つに別れるという事を知って頂ければと思います。

*今の土地の供給状況ですと、設計が簡単な土地も少ないかもしれませんが…

設計が難しそうな土地の場合は、

例えば、

  • 明るさを重視して、二階リビング
  • どうやって、車や歩行者の目線を遮れば良いのか?

などを検討していく事が大切だったりします。

つまり、建築会社さん選びで、“提案力”のウェイトが変わってくる事も意識する必要があるという事ですね。

企画系の住宅でも大丈夫なのか?などを考えるという事ですね。

難しい土地の場合は、実際に設計をしてみないと解らない事も多いですが、先ずは、そういった考えをして頂く事が重要です。

はい、ここまで!です^^

5.その他の事も…

1~4まで出来れば、ある程度の土地の判断は出来ます。

勿論、

その他の話として、

法的な規制、

例えば

  • 第一種低層住居専用地域
  • 建ぺい率/容積率
  • 高さ規制/斜線規制
  • 壁面後退や道路セットバック
    などなど

情報シートに載ってくる用語に関する知識も必要ですが、インターネットでその文字を調べて頂ければ、ある程度の把握はできます。

という事で、これが出来れば、後は、土地の数を見ていく事で、良い悪い、予算に合う、合わないが解ってきます。

土地探しは、意外とやる事は少ないですし、慣れれば、早く判断できるようになります。

6.建物予算を考える

勿論、建物予算に関しても考える必要がありますよね。

こちらは、

  • どういった家づくり?
  • どこの会社?

で変わってきますので、

“これまでの施工実績”と“価格観”を検討している会社さんで聞いておく事で、ある程度解消できるかと思います。

と、ここまで出来れば、判断も早く、『え、そんなにお金がかかるの?』を無くす事が出来ますし、色々と交渉も出来るかと思います。

すみません、長くなってしまいましたが^^;、是非、土地探しの方法としてご参考頂ければと思います。

まだまだ、土地に対する建築のやり方事例は色々と出せるのですが…、終わらないので^^;

【土地探しの参考記事はこちら】

参考記事1:知っておきたい土地の探し方10

参考記事2:土地を買うなら第一種低層住居専用地域??

参考記事3:家の外壁・外観の出来れば避けたい3つの事

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