これからの家づくり 土地

土地探しの手順を知って、お客様が自分で土地を探せれば、色々とお得になるかも!?

投稿日:2017/03/24 更新日:

今回は、土地探しに関しての記事です。

タイトルにも書きましたが、自分たちで土地を探して、ある程度判断する事が出来れば、

もしかすると

  • 仲介手数料の割引交渉
  • そもそも土地の価格交渉

が出来る可能性も出てきます。

また、

  • 買いたい土地の判断を早く

が可能になれば、

  • 他の方よりも先んじて購入申込を出すことが出来る

になります。

もし、

  • 今土地探しをしている
  • 2~3年以内に土地を買いたい
  • 時期は未定だけど、人気エリアで土地を探す

方は、参考にして頂ければと思っております。

土地探しが出来るようになる

自分たちでも土地を探して、購入判断は出来る!

まず、最初にお伝えしておきたい事として、

一般の方でも、土地探し&判断は出来ます!

です^^

勿論、最終的には不動産屋さんや、建築会社さんに、その土地の良し悪しを確認する必要はありますが、ある程度の事前判断は出来ます。

『自分で探してきたこの土地、問題ないようなら買いたい!』

という状態まで出来ると思います。

そうする事で上記でお伝えしたメリットを享受できる可能性が高まります。

―――

今回の記事は事例として、イラストをつかって解説していきますが、100の土地があれば、100の見方が出てくるのも確かで、もし、『これってどうなんだろう??』があり、判断が難しい場合は、気軽にお問合わせ頂ければとも思います。

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―――

土地探しの現状

それにしても、最近は

  • 土地がそもそも出ない
  • 土地価格の高沸

が目立ちますね…^^;

愛知県だと、名古屋エリアと、その周辺エリアで、その状況が言えますが、全国的にみても人気エリアは、恐らくどこも“土地がない!”状況だったりすると思います。

さらに、

注文住宅の全体としての棟数減少から、各建築会社、その対策も兼ね、今は、注文住宅の建築会社さんもこぞって土地を買いたい状況です。

注文住宅の建築会社さんは、

  • “土地を買って、建築条件付きの土地として売る”

が一番、楽に建築まで取れる為です。

―――

“建築条件付きに関しての説明”はこちらの記事の一部でしています。

土地購入の為に、ここだけは知っておきたい不動産屋さんの選び方

―――

【知識:大手パワービルダーの今後】―――

色々な建築会社さんが土地をこぞって買っている今の状況で、一番困っている会社は?をお伝えすると、ローコスト系の大手パワービルダー(大手の建売会社)さんだったりする気がします。

土地を仕入れたい業者が増えることで、昔のように土地を安く仕入れる事が出来なくなってきており、狙っているお客様の層にあった価格で家が提供できない状況が出てきているようです。

実際に話も聞きますが、今後、そういった大手パワービルダーさんの規模縮小(エリアによる営業所の撤退など)などが目立ってくるかもしれません。

―――――

はい、本題に戻りますね。

インターネットを活用しよう!

インターネットを活用した“土地の探し方”を知ろう

最初にお伝えしておくと、住宅営業マンさんが、お客様から依頼を受けて、土地を探す場合でも、今は、殆どの作業をインターネットでします。

例えば、

【少し前までの住宅営業さんの土地の探し方】

少し前までの住宅営業マンさんは、お客様の要望を聞いて、

  • STEP1:不動産屋さんにTELして、情報をFAXで貰う
  • STEP2:その中で、ある程度よさそうな土地を何個か見に行く
  • STEP3:さらに良さそうな土地を2~3つピックアップして、少し細かく調べて(市役所などに調査に行き)お客様に提出
  • STEP4:お客様の反応次第で、その土地にセットするプラン提案などをする

という流れでした。

が、

【今の住宅営業さんの土地の探し方】

今は、お客様の要望を受けて、

  • STEP1:インターネットの不動産ポータルサイトで土地を探す
  • STEP2:グーグルアース、ストリートビューでその土地を見て、チェック
  • STEP3:よさそうな土地を2~3つピックアップして、現地を見る。
    *不動産屋さんに物件があるかどうかの確認を入れる。
  • STEP4:会社が持っているプラン集からその土地にあてはめたものを提案として出す。

というような作業が殆どとなってきました。

つまり、“普通の方がインターネットで、土地探しをするのとほとんど変わらない行動”とも言えます。

昔は、

  • 細かい住所を不動産屋さんに直接聞くしかなかったり
  • 現地にいかないと、周辺情報が解らなかったり

していましたが、

今は、

  • 不動産のポータルサイト(スーモとか、ホームズ、アットホームとか)で、土地を探し。
  • グーグルをつかって、場所の特定と周辺環境のチャックが出来る。

時代です。

その為、最初のタイミングでわざわざ不動産屋さんに行って、詳しい情報や新しい情報を聞かなくても机で調べることができるようになっているのです。

因みに、

私も、実際にこの3日間で、ランダムに土地探しを20件、インターネットでしてみましたが、

  • 場所の特定は100%でき、
  • 周辺環境のチェックも100%

できました。

*しかも1物件あたりの時間は5分ぐらいでPC上で出来る状況^^

インターネットを活用して、夜、家族間で会議をしながら、ストリートビューで周辺環境をチェックする!なんて事が出来るので、是非、活用して頂ければと思います。

土地に対する知識を付ける

後は土地購入の為の知識を付けるだけ!

はい、という事で、

上記のような事が出来れば、

後は土地購入の為の知識を付けるだけ

だったりします。

その知識に関しては、今から説明をしていきますね^^

…勿論、全ての知識をお話しする事は出来ませんが、あくまで一般の方が判断する為の知識として役立つ情報をご紹介していきますね。

―――

参考記事1:土地購入の為の事前マニュアル

*こちらに表などを載せていますので、併せてチェックしてみて下さい。

―――

ポイントは、

  • 『その土地に家を建てる時、いくらぐらいの費用がかかるのか?』

を何となくでも判断できるようになる事です。

これが出来ると判断が早くなりますし、今からお話しする知識は、

  • “住宅営業マンさんが、いつも調べる事”と同じぐらいの内容

です。

どなたでもチェック出来ますし、上記でお伝えした通りのメリット

  • 仲介手数料の交渉
  • 土地価格の交渉
  • 人気エリアでの購入判断を速める

を享受しやすくして頂く為にも、是非覚えていきましょう!

*最近の土地売買は、売り手市場ですので、“価格の交渉”は、時と場合によります。

ではでは、どういった事を確認して行けば良いのか?を少し見ていきたいと思います。

1.ライフラインの確認

ライフラインの確認

*イラスト右:土地を正面から見た時の絵|イラスト左:土地の断面図

1.ライフラインの確認

先ずは、基本的には家を建てる為、そこに住む為に必要なライフラインの確認をしていきましょう!

  • 電気:電気を引き込む為の電柱が近くにあるか?(→普通ありますが…^^;)
  • ガス:プロパンか都市ガスか?
  • 水道:敷地に引き込みが入っているか?
  • 下水:下水地域か浄化槽地域か?

の確認をしましょう。

1-2.土地への上水道と下水の引き込み確認(浄化槽エリアの確認)

先ずは、上水道と下水の土地への引込を確認しましょう!

【知識:引込確認のやり方】―――

上のイラストを見て頂くとわかりますが、

上水道は土地の中に給水メーターの蓋があるかどうかで引き込みがあるかどうかが解ります。

下水に関しても引き込みがある場合は下水の棒が立っていることが多いので、その有無を調べます。

―――――

もし解らなければ、市役所に電話で

  • 『上水道の宅内への引き込みを調べたいのですが』
  • 『下水地域か浄化槽地域か知りたいんですけど』

と言って貰えば、専門部署に繋げて頂け、その時に、詳しい住所をお伝え頂ければ、教えてくれます。*もしくは、地図を持って市役所に直接行って頂いても大丈夫です。

【知識:土地に上下水道を引込む費用】―――

上下水の引込が無い場合、新規で上下水道を引込む必要が出てきます。

地域によって価格は違ってきますが、30~60万円ぐらいの新規引込費用が発生する事が一般的です。

*また、下水地域ではなく、浄化槽地域だった場合は、敷地内に合併浄化槽を設置する必要があり、こちらも価格の違いがあるものの、50万円ぐらいの費用をみておく必要があります。

―――――

2.土地の高低差とその他の確認

次に、

2-1.道路から見て、土地の高低差を確認。(その他も確認)

です。

高低差とその他の確認

イラストを参考にして、現地でないと解らない微妙な所①~④を現地に行って確認して頂ければと思います。

①~④は全て、土地購入前後に土地価格とは別の費用として考える必要が出てくるものです。

①.杭のチェック

杭の有無:杭が無い場合は、

  • 杭を入れる(測量、杭入れ費用がかかります。)
  • 現況渡しを考える(測量をせずに現状の土地のまま契約をする)

の二つを考える必要が出てきます。

もし杭を入れるとなると、杭入れの費用だけでなく、土地の引渡しまでの期間もかかりますので、そこら辺も考える必要が出てきます。

②.隣のブロックの確認

土留めブロック(コンクリートブロック工事)は、

  • 敷地の土が流れ出さない為
  • 境界をはっきりさせる為

に入れる方が殆どです。

隣地がすでにブロック工事をしている場合は、こちら側が入れなければいけない決まりはありません。

その土地に対して、隣地との境界線にブロック工事をする必要があるか?

は、外構費用などに大きく影響を及ぼしてきます。

こちらは、敷地が大きければ大きいほど外構の予算を考えておく必要があります。

③.高低差の確認

こちらは、ケースバイケースで考える必要がありますので、下で、詳しくご説明いたしますね。

④.周りの家の確認

こちらも、土地の高低差の話と併せて、下でご紹介していきたいと思います。

3.土地の高低差→整地した時の費用

土地の高低差の例01

*イラスト左:高低差のある土地|イラスト右:もしその土地で造成工事をするなら

例えば、イラストのように、“南東の角地!”

の土地でも、高低差がものすごくあって、土留め(擁壁工事)が必要な土地の場合、

  • 最低でも+300万円~を最初から見ておく必要があります。

【知識:色々な整地のやり方】―――

勿論、整地には色々な方法があり、土地次第では

…土地面積にゆとりがある場合は、

土地の高低差を解消する方法

イラストのように土地を整地して、擁壁を必要最低限のCBブロックで済ませることで、“整地費用を安く仕上げる方法”というのもあります。

―――――

また、

お金のかからない土地

例えば、イラスト(左)の状況の場合、

高低差も大よそ30㎝前後

+3方(北、西、東)に既にブロック積み(隣地のブロック)がある場合、

もしかすると、

  • 外構の土留め費用は前面だけ
  • 土地の整地費用(解体費用)は殆ど無し
  • 残土を処分したりする費用も掛からない

となり、家を建てる際に、“お金がかかりにくい”土地というのも出てきます。

土留めは隣の土留めを利用してしまう事もあり、これはこれで、気持ち的にどうか?もありますが^^;

土地価格以外のお金が解れば

こういった土地の見極めが出来ると、

例えば、

  • A土地:2000万円
  • B土地:2200万円

というインターネットの情報があっとしても、

  • A土地は、上下水道の引込が必要で50万円、高低差があり外構で250万円かかる
  • B土地は、上下水道の引込が既にあり、高低差も殆どなく最低限必要な外構費用は50万円ぐらい

という違いが出てきて、最終的にはA土地は2300万円、B土地は2250万円という価格になってきたりします。

そうなってくると、表面的に200万円高い土地でも、買いの状況が生まれたりします。

ザックリとで良いので、『あ、外構に費用がかかるな~』と、ある程度イメージして頂ければと思います。

*外構費用などの細かい計算は

家の計画で変わる

  • 駐車計画(台数も含め)
  • 家の配置
  • 間取の計画

依頼する外構業者でかわる

といった状況もあります。

【知識:高低差が1m未満の土地の場合】―――

因みに、道路からの高低差が30~100㎝ぐらいの土地の場合、

建物で、土地の高低差を解消する

*イラスト右:外構で高低差を解消したもの|イラスト左:家の基礎で高低差を解消したもの

イラストの右のように高低差の解消を、建物の基礎で解消する方法があります。

基礎に土留めの役割を担わせる方法で、一体型で解消していく方法もあり、外構費用で土留めをするよりも、お値打ちになる事も多くあります。

―――――

4.建築目線での確認

次に、建築目線で土地を見てみましょう^^

例えば、

  • その土地を見て、日当りはどうか?

は、言われるまでもなく判断されると思いますので、ここでは、もう少し先に目を向けてみます。

例えば、

  • 南にリビングを持ってくると、
    →どういった景色が見えるのか?
  • 日当りは悪く北ダレの土地…、でも北側には素敵な景色が見える。
    →これを活かした設計はどうか?
  • 道路(車や歩行者から)や隣の家からの目線
    →外からどのように見えるか?

などをその土地に立って、意識して頂ければと思います。

中からと外からの目線

ですね。

家に思いを馳せる

色々とイメージをして頂く事が重要です。

設計が難しい土地か?簡単な土地か?

実は、ここで、ポイントになってくる事として、

設計

  • 難しいか?
  • 単純に考えられそうな土地か?

の二つに別れるという事を知って頂ければと思います。

例えば、

  • 前面道路が大通りに面している
    →外からの目線が気になる場合、その目線をどのように遮りつつ、家の中の開放感を出して行けば良いのか??
  • 南側の土地に3階建てが建っていて、日当たりが気になる土地
    →明るさをどのように取り込むか??単純に吹抜けとする場合、気密・断熱性能はどうやって確保するのか?その他の方法はないのか。

などを検討していく事が大切で、建築会社さん選びで、“提案力”のウェイトが変わってくる事も意識する必要があります。

難しい土地の場合は、実際に設計をしてみないと解らない事も多いですが、先ずは、そういった考えをして頂く事が重要です。

5.その他の事も

1~4まで出来れば、ある程度の土地の判断は出来ます。

勿論、

その他の話として、

法的な規制、

例えば

  • 第一種低層住居専用地域
  • 建ぺい率/容積率
  • 高さ規制/斜線規制
  • 壁面後退や道路セットバック
    などなど

情報シートに載ってくる用語に関する知識も必要ですが、インターネットでその文字を調べて頂ければ、ある程度の把握はできます。

という事で、これが出来れば、後は、土地の数を見ていく事で、良い悪い、予算に合う、合わないが解ってきます。

土地探しは、意外とやる事は少ないですし、慣れれば、早く判断できるようになります。

6.建物予算を考える

勿論、建物予算に関しても考える必要がありますよね。

こちらは、

  • どういった家づくり?
  • どこの会社?

で変わってきますので、

“これまでの施工実績”と“価格観”を検討している会社さんで聞いておく事は必要な要素ですね。

上記であげた話がある程度わかってくると、判断も早く、家の打合せが始まった時に『え、そんなにお金がかかるの?』を無くす事が出来ます。

すみません、長くなってしまいましたが^^;、是非、土地探しの方法としてご参考頂ければと思います。

【土地探しの参考記事はこちら】

参考記事1:知っておきたい土地の探し方10

参考記事2:土地を買うなら第一種低層住居専用地域??

参考記事3:土地購入の為の事前マニュアル

参考記事4:仲介手数料を交渉するときのポイントは?

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