家づくりを考え始めた時、どんな選択肢があって、それぞれのメリット・デメリットがどうか？を話していきたいと思います。
家づくりは、
- 大よその方向性を考え
↓ - それぞれの特徴を理解し
↓ - 実際に動きながら修正していく。
を限られた時間の中で動いていく必要があり、最初の方向性でどこに向くか、が結構重要で、ここで改めて選択肢の把握と基本的な知識の話をさせて頂き、家づくりの第一歩をスムーズに動き出せるようにして頂ければと思います。
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という事で、『よし、家を買うぞ！』となった時に、考えられうる選択肢を先ずは出してみたいと思います。
- １．注文住宅を建てる
→土地から探す。or今ある土地に家だけ建てる。 - ２．建売住宅を買う
→不動産情報から建売の情報を探す - ３．新築マンションを買う
→不動産情報から新築マンションの情報を探す - ４．中古の家を買う
→中古物件を探す
→リノベーションをするor簡単なリフォームで済ます - ５．中古マンションを買う
→中古物件を探す
→リノベーションをするor簡単なリフォームで済ます
という5つの選択があるかと思います。
地域によっては、マンションか一軒家かの選択はすぐに決まる事もあるかと思いますが、主な選択肢としては、こういったものがあるかと思います。
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目次
５つのタイプの家づくり
という事で、上記であげた５つのタイプの家づくりの簡単なメリット・デメリットなど、概要を説明していきます。
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１．注文住宅
注文住宅は、自分たちの家をゼロからつくっていく形式のものを指し、この５つの選択肢の中で唯一、契約する時に実物が無い状況での契約をすることになります。
注文住宅のメリット・デメリットとしては、
- メリット１：自由に設計でき、理想の家をつくることができる。
- メリット２：土地と家を別々で考えることができ、お金のかけ方を選択できる。
- デメリット１：家をつくる為の打合せ期間、実際の工事期間など、時間が一番ながく必要。
- デメリット２：５つのタイプの中で一番おおくの費用がかかる
が注文住宅の特徴です。
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２．建売住宅
建売住宅は、逆に既に建っている家を買う、という形式になり、当然ですが、建物が建つ下の土地も一緒に購入することになります。
- メリット１：立地や家は既にある為、購入から住み始めるまでに時間はかかりません。
- メリット２：予算計画（ローンの毎月の支払など）も立てやすい。
- メリット３：価格自体も注文住宅よりも安い。
- メリット４：将来手放すことを考えると注文住宅よりも値崩れは起きにくい。
- デメリット１：既に出来上がっている家を買うということで、100％の満足はなかなか得られない買い物だとも言われます。
建売に関しては、デメリットの部分の理解が大切で、『もう少しLDKが広かったら、、、』『ここに扉があったら、、』などの細かい生活の不満や、『思っていたより寒い（熱い）』などの性能に関しての不満などは出やすいと言われています。
実際にＬＤＫは１６帖前後の建売も多く、また土地の面積も小さくなる事が多い為、お庭が取れないなどの不満は出やすいです。
設計自体もお金をなるべくかけない設計になっている事も多い為、小さな不満が思っているよりも多く出る場合があります。
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３．新築マンション
こちらは、新築の分譲マンションを買う事です。分譲マンションの場合、間取りなどは一般的な間取りが多く、無難な間取りになっています。
また、マンションの場合、将来の転売も考えての購入となる方も多くいらっしゃって、間取りや価格というよりも、立地重視で選ばれる方も多いです。
- メリット１：立地など資産として残しやすい
- メリット２：売却がしやすい
- メリット３：場所によりますが、安く買える場合も、、、。
- デメリット１：大きさが小さくなりがち（間取りに無理が生じる場合も）
- デメリット２：お庭がない
- デメリット３：上下階、左右のお部屋などへの配慮が必要
- デメリット４：管理費・修繕積立金がある
- デメリット５：駐車場の問題が出てくる
など、マンション購入の際は、条件としては素早く決めることができますが、一戸建てとは違い別途で気にしないといけない項目も多いです。
近隣住民とのお付き合いはもちろん、毎月の修繕積立金や管理費など、家のお金以外に計算しないといけない費用も意外と多いこと。
また、将来にわたり修繕積立金や管理費の上昇も織り込んで計算していく必要が出てくる為、別の意味での難しさも出てくるのがマンション購入です。
（中古マンションも同様）
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４．中古の一戸建て
中古住宅とは、過去に人が住んでいた家を買うというものです。
中古住宅はマンションなどとは違い、それまで暮らしていた方の管理状況や、建てた時の構造体など、解らない所も多くあり、一番目利きが必要な買い物とされています。
- メリット１：掘り出しものが見つかりやすい
- メリット２：価格がお値打ち
- デメリット１：目利きが必要
- デメリット２：判断が難しい
中古戸建の購入に際しては、一番は判断の難しさです。
購入する側も、売却する側も、適正価格が解り難く、得する・損するが出てきます。
ですので、もし中古戸建を検討する場合、不動産屋さんにだけ任せるのではなく、リフォーム業者にも見せたり、ホームインスペクションを活用したりと、調査が大切になっていきます。
因みに、家の価値としては、日本では、その築年数で判断される事が殆どで、木造でいうと築23年以上の物件は家としての価値はほとんどゼロで計算されることが殆どになります。
その為、中古住宅を買うと言っても、築年数の古い家を買う場合、殆どが土地の価格のみでの価格表示になっていました。
ただ、２０２２年９月現在の話をお伝えすると、不動産価格の上昇や中古物件の質の向上も伴い、築３０年程度の木造であれば、価値は付くようになっています。
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５．中古マンション：
最後に中古マンションですが、こちらのメリット・デメリットは新築マンションと殆ど同じです。
中古マンションの場合、修繕積立履歴がある場合も多く、中古戸建よりも目利きの必要はありません。
リノベーションを考える場合
ただ、中古マンションを買う場合、リノベーションやリフォームを併せて考えることも多い為、その際は、排水計画や電気配線など、リフォーム業者が見ないと判断できない事もありますし、“抜ける壁と取れない壁”の判断から希望の間取りができるかどうかの判断も必要です。
また、マンション特有の管理規約があり、床材の指定、リノベーション範囲の指定、エアコンの穴の確認など、注意すべき所も多い為、調査の重要性は高いです。
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リノベーションとリフォームの違い
今ある家をリノベーションやリフォームする選択肢ですが、ここで少しこの区別もしておきます。リノベーションは、間取り変更を伴う工事の事をさし、リフォームは設備や壁紙を新しくする工事のことを指すのが一般的です。
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不動産価格の上昇
２０２２年現在、中古マンションはその他の選択肢に比べて、物件価格の上昇率が以上に高くなっています。
もともとがお値打ちだったという見方もありますし、投資目的で参加する人が増えていること、物価上昇など、ここ１０年程は右肩あがりで価格上昇が続いています。
将来の不動産価格は何とも言えない状況ですので、深入りはできませんが、他の選択肢と比べても流動性も高い為、資産形成や運用という観点からも考えらるのが中古マンションの購入になりそうです。
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０１：家の価格
また、５つのタイプでどのような違いがあるのかの比較もしていきますが、先ずは、価格から。価格重視で家づくりを考えるなら、
- 中古住宅or中古マンション
↓ - 建売住宅or新築マンション
↓ - 注文住宅
と言う順番で検討していくのが王道かと思いますし、中古住宅か中古マンションが一番価格帯としては安く検討する事が出来ます。（こちらはリフォーム・リノベーション費用を考えたとしても同様です。）
とは言うものの、あくまで概要になるので、例えば、中古住宅は、その家の状態によって
- 簡単なリフォームで済む
- 大きくリノベーションが必要
と、購入後の工事の話も出てきます。
この際、大きくリノベーションが必要になってくる場合は、そのリノベーション費用だけで２000万円～と費用が必要になる場合もあり、結果としては、中古住宅が一番高い買い物に！なる場合も出てきます。
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02：建築の自由度
次に建築の自由度から考えてみたいと思いますが、リノベーションを前提として考えるなら、
- 建売住宅or新築マンション
↓ - 中古マンション
↓ - 注文住宅
↓ - 中古住宅
という順番に自由度が増えていきます。
はい、実は中古住宅が一番建築の自由度が高いとも言え、これは、“家の外周面積を変えずに、中だけをいじる場合”という前提条件はあるものの、例えば、注文住宅を建てる時に必要な建築確認申請（国が定めた基準にのっとって家を建てる、という申請）を中古住宅の場合は必要としない為、実はどんな工事でも出来てしまいます。
もちろん、リノベーション予算や構造的な強度、気密・断熱など考えないといけない所も多いですが、自由度という話でいうと、中古住宅が一番いじれるという話になります。
その為、家づくり、を考えるなら、
- 注文住宅or中古住宅の購入
の二つを検討して頂くと面白いかもしれません。
＊因みに、マンションは管理規約があり、リフォームやリノベーションがしにくい、制約が出る場合がありますので、購入する時には、規約の確認が絶対的に必要になります。
参考記事01：＊e戸建て11回目コラム：家づくり、“注文住宅”を楽しむ！
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03：資産価値
次に資産価値として考えたらどうでしょうか。
こちらは
- 注文住宅
↓ - 中古住宅
↓ - 建売住宅
↓ - 新築マンション
↓ - 中古マンション
の順番に高くなっていきます。はい、一番資産価値として残りやすいのが中古マンションです。
新築マンションは買ったタイミングで中古になりますので、そのタイミングで１～２割ぐらいは売却する際に価格が下がりますし、注文住宅に関しても、建てて、住んでしまえば、中古になり、その時点で価格が下がります。
＊新築マンションなどは、地域によっては購入時よりも高くうれる不動産相場がある場所もありますので、絶対ではありませんが。
ただし、だからと言って、『中古マンションに！』となるのも考え物です。
理由としては、マンションは、構造がRC（コンクリート）造かSRC（鉄筋コンクリート）造になり、その為、木造のように築23年以上もすれば建物の価値としては殆どゼロとならず、マンションの場合は、その建物の価値は50年ぐらいをかけてゆっくりとゼロに向かいます。
という事は、裏を返せば、毎年かかる固定資産税などの計算にも影響が出てきて、少し変な話にもなりますが、『一生そこに住むつもり！』と考えれば、余計な費用という考えにもなってきてしまいます。
ただし、マンションには、エレベータがあったり、駅に近かったりと住みやすさの部分で言えばメリットはありますので、それもまた別の視点が必要ですが、そういった観点からも考えられます。
参考記事01：家の売却査定前に、自分で家を査定してみる
参考記事02：中古住宅の築浅を考えるべき３つの理由
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04：建売住宅のメリット
はい、上記の話の中でなかなか際立ったポイントがないのが建売住宅です。
では、他の選択肢と比べて、建売住宅を買うメリットはないのか？というとそうでもありません。一番のメリットを実際に購入したお客様の声をお伝えすると、
- 『やっぱり地に足をつけて生活したい！』
- 『希望予算を考え、私達には建売住宅が最適です！！』
という所がメリットとなります。
建売住宅以外の選択肢は良いも悪いも、メリットデメリットが出やすい中、逆に建売住宅に関しては、良い意味でも悪い意味でも“程よい”が売りとなります。
こういった所から建売住宅を検討される方も多いですし、
通常、建売住宅となると、となり三件も同じ建売住宅、という場合も多く、同じような考えや境遇（年齢も含め）の方が同時期に引っ越してこられることが多いので、自然とご近所付き合いもしやすいというメリットも出てきます。
まとめ：先ずは色々と見てみよう！
はい、上記のようなメリット・デメリットを上げさせていただきましたが、正直な話をすれば、上記であげた話はあくまで一般論でしかありません。
家づくり相談をしている中で、最初は注文住宅で考えられていた方が、最終的には建売にされた方も多いですし、注文住宅自体の価格も安い会社から高い会社もあり、結果的に建売住宅よりも安く仕上げることも出来たりする場合もあります。
また、
中古住宅を考えていたら、最終的に注文住宅を建てるよりも価格が必要になったことから最終的には建売にした、という話もあります。
ということで、色々なことが家づくりにおいては起こりますので、
事前の知識としてはここで学んでいただきつつ、心持ちとしては、『いろいろと選択肢があるんだな！』ぐらいの感覚で家づくりのスタートを切って頂ければと思います。
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