中古住宅

中古住宅を考えるべき3つの理由

投稿日:2014/02/06 更新日:

中古住宅で築8年、輸入住宅系の家を買おうか迷っている方から相談を頂いた時の話です。

現地を見た訳でも、実際のその家の瑕疵(不具合など)を調べた訳でもありませんが、少し調べただけで、

その物件の立地でその価格なら確実にお値打ち!

だと感じました。

こんな物件あるんだ?とも感じたのですが、よくよく考えれば、そもそも私自身、“中古住宅”に対する意識が薄かったのかもしれません^^;

と言う事で、今回の記事で共有していければと思っております。

【知識:住宅ローン控除】―――

因みに、築20年までの中古住宅であれば、住宅ローン控除が受けられます。住宅ローン(借入)金額にもよりますが、10年間で何百万円と変わってきますので、こちらも意識して頂ければと思います。

参考:国税庁・中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

詳しくは上のリンクを見て頂ければと思いますが、住宅ローン控除の適用要件をざっくりと説明すると、

  • 【1~5までのいずれにも該当すること】

1.建築後使用されたもの(誰かが住んでいたこと)

2.次のいづれかに該当すること(1)~(2)

(1)

  • 木造(軽量鉄骨も含む)であれば築20年以内
  • その他、耐火建築物(RCや重量鉄骨など)であれば25年

(2)

  • 取得の前2年以内に耐震基準適合証明書を取得したもの
  • 取得の前2年以内に建設住宅性能評価書により耐震等級1以上であると評価されたもの
  • 既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているもの

3.身内からの取得ではないこと

4.贈与による取得ではないこと

  • 【取得してから6ヶ月以内に住み、その後住み続けている間】
  • 【適用をうける者の合計所得が3000万円以下であること】
  • 【10年以上の住宅ローンであること】

といった条件となり、ポイントは“築20年以内!!!”だったりします。

―――――

築浅の中古住宅

築浅の中古住宅を考える3つのポイント

今回は中古住宅に関するお話です。

以前、中古住宅の売却の為の査定に関するお話をさせていただきましたが、今回は購入する側の話をさせて頂こうかと思います。

因みに、今後の中古住宅市場を考えれば、

中古住宅なら築浅物件が最もお得な買い物が出来る、、、かも?

です。

それは、冒頭の相談でも実際に感じましたので、少しここの話をまとめて書いてみようと思います。

路線価を調べる

先ずはその土地の価値を路線価で見る

せっかくなので、今回の(輸入住宅の)中古住宅の物件を、私がどのように調べたかも併せて記載しておきます。

【土地の相場を調べる】―――

    • 前面道路の路線価
      *路線価に関してはこちらから
    • 周辺土地情報(不動産ポータルサイト)

の二つから土地の価値はある程度の判断が出来ます。

―――――

今回のご相談頂いた土地の平均価格は、27~30万円/坪ぐらいでした。(角地などの考慮もして)

土地の大きさは90坪強なので単純に土地代金として計算したとして2500~2700万円ぐらいの土地代金と言う事がわかります。

中古住宅としての建物の価値を判断する

*本来の中古住宅の価値に関しては、中古住宅の売却査定を読んで頂ければと思います。

今回は、写真から、施工している会社さんが判ったので、そこから、感覚ではありますが、当初の予算感を判断しました。

【家の仕様】

  • 床面積は70坪
  • 二階建て
  • 構造は2×6工法(ツーバイシックス工法)
  • 外壁は全面石(タイル)張りの白い家
  • お風呂は1.5坪(TV付き)
  • 5LDK
  • 吹抜け有り
  • 2階にシャワーブース
  • 暖炉付きのLDKは28帖
  • 外構も400~500万円ぐらいかかってそう。
  • ビルトインガレージが2台ついている物件

新築で建てようと思ったらいったいいくらかかるの?と思ってしまうような物件です。

…おそらくですが^^;

その建築会社で新築を建てるなら、おそらく8~10000万円ぐらいかかる事が簡単な計算でも判ります。

つまり、新築で建てるならトータル費用で1億超え??

そうなんです。

新築で今回の家を建てるならおそらく軽く一億超えてくるような話の物件だったんです。

それが築8年という事で、6000万円弱で売りに出されていました。

因みにこの中古住宅ですが、当初の売り出し価格からは、少し価格を下げているようです。

『めちゃくちゃお値打ち!』

と思いました。

逆に、ここまで価格が下がってしまう事の恐ろしさも少し感じましたが^^;

ですが、普通に考えれば、

  • 構造が2×4工法ではなくて、2×6工法:
    今から2×4工法で新築をつくるよりも家の耐久年数や断熱性などの家の快適性は高いという事。
  • 築6年
    写真などを拝見する限りクリーニング系のリフォームのみで済みそうな事。

その他、写真から家の仕様は

  • オーダー系のキッチン(多分)
  • 無垢の大理石、内装のしつらえ
  • セントラルヒーティングで第一種換気システム(多分)

なども解りましたので、生活も快適だと思います。

敢て言うなら、

そこで生活をする勇気(素敵な家なので)があるのか?と思えるぐらいの豪華な家でした^^;

はい、中古住宅って意外とお宝情報が眠っている可能性があるな~と言う事です。

soldout

こんな方は中古住宅も検討してみると面白い

はい、少しまとめますが、中古住宅の市場とその他を見てみると、

建売物件

まずは、建売物件を考えると、建売物件(新築)は、その地域の価格が大体決まっています。

例えば、愛知県周辺エリアなら建売住宅なら

  • 価格は2000~2500万(ローコスト系の分譲住宅で)
  • 建物は4LDKで100㎡前後(30坪前後)の大きさ
  • 木造2階建て
  • 土地は40坪前後ぐらい

というのがよくある相場です。

*それ以外にも勿論ありますが、母数で言えば圧倒的に上記の範囲が多く出ています。

土地を買って注文住宅を建てる

この土地を買って注文住宅を建てるというのが、もっとも現在の王道な家づくりかもしれませんね。

とは言うものの、このような方法の場合、

例えば、

  • 40坪の土地を1500万円で買って、
  • ハウスメーカーで30坪強の注文住宅:2500~3500万円
  • 工務店で30坪強の注文住宅:2000~3000万円
  • 建築家で30坪強の注文住宅:2000~3500万円

と、最低でも3500万円~は必要になってきます。

下手をすれば、5000万円ぐらいする会社さんもあります。

中古住宅の狙い目はその中間地点

つまり、中古住宅はその中間地点なんです。

因みに、築年数があまりに増えていくと、そこの価値は土地としての価値しかなくなってしまいますので、中古住宅の築浅(築10年未満ぐらいまで)の物件を探してもらうのも一つだと思いました。

意外とお宝情報が眠っているかもしれませんよ^^。

↓↓↓家づくり、注文住宅の参考記事はこちら↓↓↓

参考記事01:中古住宅の築浅を考えるべき3つの理由

参考記事02:家の売却査定前に自分で査定してみる

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