中古住宅 構造・性能

今住んでる家の耐久年数を自分で調べる方法

投稿日:2013/12/05 更新日:

今の家の耐久性能をチェックする

今の家をちょっと補強すれば、後々50年もつかどうか?

『まだまだもつ!』と言う事が判れば、このまま住みたい!

新築を建てるより、固定資産税や建築にかかるコストなどトータルでみても費用が抑えられるし…。

でも、この家の耐久年数はどれぐらいなんだろう…?

と考えて悩まれている方も多いかもしれないですね。

先日、メール問合せでこのような内容を頂いた事もあり、少しここら辺に関する情報をまとめてみようと思います。

今回は、あくまで簡易的な家の耐久年数の判断が自分達でも出来る!

という事を前提としてお話する為、本格的な調査は、専門家にお願いする方が良いと思います。

因みに、個人的な意見を述べると、専門家が見たとしても、あくまで国や市が出している基準をクリアしているかどうか?という診断になる為、実際の耐久年数に関して言えば、わからない場合の方が多いように感じてます。

この観点から言えば、これからお伝えする内容もあくまで、耐久性がありそうな骨格を、その家が持っているかどうか程度の話になってしまいます。

が、しかし、ここら辺は、専門家や業者から何か言われる前に、まずは自分達の考えのベースをつくってもらいたいという事から書いていこうと思います。

是非、参考にして下さい。

今の家の耐久年数を判断する為の3つのポイント

家の耐久性を判断する時、細かく見て行けばかなりの項目があります。

  • 外壁のクラック
  • 床のきしみ
  • 家の傾き
  • 雨漏れ
  • 断熱性の劣化

だったりと…

全部の項目を見て行く事も出来るのですが、今回はあくまで、『今の家の耐久年数は、あとどれぐらいもちそう?』を自分たちでチェックする為の情報という事で、チェックポイントを3つにしぼってお伝えしたいと思います。

今回お伝えする3つ

  • 家の土台となる基礎部分のチェック
  • 家の柱の太さ
  • 家のバランスと重さ

が、家の耐久性をはかる上で骨格部分となり、この3つが揃っていない場合、いくらリフォームでその他を補修したとしても長く住めない可能性がある項目になります。

是非チェックして頂ければと思います。

家のチェック事項

家の土台:基礎の高さと家とのつなぎ方

基礎は、家の土台部分になる為、耐久年数を見る場合、とても重要です。

特に木造住宅においては、天敵であるシロアリ被害をいかに防ぐ事ができているかで、家の耐久性もかなり違っています。

因みに、ここら辺の対策は、現状の家であれば、基礎仕様としてベタ基礎というものが普通になってきており、ある程度は出来ているように思います。

注意しておきたいのは、阪神大震災以前の建物(1995年以前)かどうかという所です。

この年以降は、ベタ基礎が普及し始めている為です。

チェック方法は2つ

  • 基礎の高さ
  • 布基礎になっているか

で、

一つ目の基礎高は調べて頂ければ良いと思います。

地面からメジャーで家の一階部分の土台までが40㎝以上あるかどうか?

を測って頂ければと思います。

こちらは、風通しや湿気から土台を守る為の条件だと考えて下さい。

二つ目の基礎仕様は、基礎の中をのぞいてもらう必要があります。(懐中電灯などで)

そして、その基礎が石の上に柱がのっているだけの独立基礎等の場合は、少し心配な所です。

また

もし布基礎だった場合、(下図の真ん中の絵)

家の外枠のラインで基礎が配置されています。

→その上にきちんと土台がのっているかどうか。

また土台を見て、

→その土台となる木材の腐食具合を見て頂く必要があります。

多少のゆがみやたわみは、別に問題ありませんが、欠けてたり、シロアリなどの被害状況を目視で確認できるかどうかがポイントです。

もし腐敗している場合は、上部(家本体)を補強してもあまり意味がない場合が多いので、普通に建替えをご検討された方が安心かもしれません。

基礎仕様

基礎をのぞいて見た時、もし基礎にきちんと背筋が入っていない場合は要注意ですので、併せてチェックしてみましょう。

2つ目:柱の太さ

家自体の耐久年数は、柱の太さで決まると言われていました。(阪神大震災以前ぐらいまで)

家の柱の太さをメジャーではかって頂き、3寸~4寸(9~12cm)であれば、寿命は30年~40年程度と言われています。

*因みに現在の家は、3寸~4寸の柱が多いのですが、現在は、柱+壁で支える工法が主流だったりしますので、今の家づくりとは少し勝手が違います。

今後どれだけその家を持たせるかは、家の年数に10を割って頂く柱の太さ(寸)とお考え頂くとわかり易いかもしれません。(50年なら5寸、80年なら8寸と言う感じで)

もし、柱の太さが3~5寸(9cm~15cm)程度の場合、住み続ける為には、家の全面補強が必要になる事も多く、そういった場合、費用も新築並みにする事があります。

3つ目:家のバランスと重さ

最後は家の重さとバランスです。

家のバランスを考えた時、

昔の家だと南側に全面開口があって縁側があってという場合も多いです。

そのような場合、家の耐久性としては、あまり良いとは言いづらくなります。

『開口(窓)と壁が、東西南北でどのように入っているか?』を家全体で見てみましょう。

パッと見て窓と壁の量が、東西南北でかなり違う場合は、注意が必要です。

*こちらは補強で何とかなる場合も多いですが

次に、1階と2階のバランスはどうかを見てみましょう。

この1、2階のバランスをみてみて、偏っている場合、2階の床や壁、天井などの傾きが現状で出ていないか?

また増築してあったりする場合は、そもそもバランスが悪い場合も多く(*当然ですが)注意深く見ていく事が大切です。

最後に重さです。

重さは、屋根の瓦が問題となるケースが多いです。

陶器瓦+その下が土(瓦を敷く為の接着剤的役目として)の場合、スレート瓦といって軽い瓦よりも、かなり重くなる為、

→耐震補強+屋根の入替えを変える必要が出てきます。

基礎、柱、バランスをチェック!

まとめ

上記3つを重点的に見て頂くとその家の何となくの耐久年数がわかるようになると思います。

その後、専門家に家の判断をしてもらうと、より理解が深まると思います。

こちらは、場合によっては、リフォーム業者に声をかけなくてもすむかもしれません。

専門業者は、耐震診断などができる所、また中立なホームインスペクターなどに依頼するのも一つです。

*ホームインスペクターで判断する事は、一般の方でも判断できる内容が殆どなので、頑張って自分たちで判断できると良いかもしれません。そんなこんなで、今回の記事を書いていなくもないですが…

耐震診断は、国や市でおこなってくれているところもありますので、受けて頂いても良いと思います。

建替えを検討する際、この今の家の耐久年数がどれぐらいもちそうかの判断材料として知っておきたい所だと思います。

是非、チェックしてみてください。

さてさて少し実践してみた結果、

『やっぱり建替えた方がいいかな~!』と思われた方は

下のオススメリンクから、家づくりを簡単に学んでみましょう。

↓↓↓関連記事はこちら↓↓↓

記事1:様々な耐震補強

記事2:地震に強い家を建てる~2回目~

記事3:家づくりにおける地盤調査や地盤改良に関して

↓↓↓地震に強い家を建てるには?を相談しよう↓↓↓

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