住宅ローンの2回目です。
最低限知っておきたい住宅ローンの比較！の前に知っておきたい基礎知識も併せてご参考下さい。
今回は、その住宅ローンに関して必要な費用に関する知識についてお伝えしていきます。
目次
住宅ローンの怖い所
住宅ローンを借りる時、その金利の考え方や、返済の仕方で、もしかすると誤解されているかも？という事に関してお伝えしたいと思います。
比較すべきは金利！だけではありませんので、覚えていきましょう。
金利１％の恐怖＋α
住宅ローンを35年で3000万円かりた場合、金利が1％と2％では、どれぐらいの月返済額がかわるのか、また支払総額が変わるのかを見てみます。
今回は、わかり易く月返済のみでの計画としています。
金利が1％なら、
- 月々の返済額：84,686円
- 支払い総額：35,568,120円(5,568,120円が利息)
です。
金利が2％の時は、
- 月々の返済額：99,379円
- 支払い総額：41,739,180円(11,739,180円が利息)
となります。
金利1%の違いは
- 月々の返済額：14,693円
- 支払い総額の違い：6,171,060円
とかなり違ってきまね。
と、ここまでは、良く言われる事です。
ハウスメーカーさんの資料の中にもこのような内容は、よくうたわれています。
もう一つ確認しておきたいのは、
借入額が1000万円違う事で変わる費用です。
住宅ローンを35年で2000万で借りた場合
金利が1％なら、
- 月々の返済額：56,457円
- 支払い総額：23,711,940円（3,711,940円が利息）
金利が2％の時は、
- 月々の返済額：66,253円
- 支払い総額：27,826,260円（7,826,260円が利息）
となり、金利1%の違いは
- 月々の返済額：9,796円
- 支払い総額：4,114,320円
となります。
つまり、２０００万円と３０００万円で
支払い総額の違いが2,056,740円違ってきます。
当然の事ですが、お金を出来るだけ借りない！と言う事で利息分がかなり得をするという事です。
もちろん、
住宅ローン控除で所得税などが返って来る割合もあるので、もう少し差が埋まるという考えもありますし、
住宅ローンは借りれるだけ借りておくという考えもありますが、それはまた別の話。
因みに、住宅ローン控除は、その住宅ローンの返済計画などによっても変わる為、
借りた金額で最大限お値打ちになる返し方を検討するものです。
また、今後の経済などを予測したり、円の価値を考えたりして、出来るだけ借りておくという話もたまに聞きますが、これもまた別の話です。
借りる金額が多くなれば、それだけ返済しなければいけない利息は、多くなる事を再度認識しておく必要があると思います。
変動金利から後々固定金利へシフトを考えている場合
昨年の住宅ローン利用者のデータで言えば、半数近く（最近は減少傾向です）が変動金利で借りたという統計データがあります。
住宅ローンを考える上で、とりあえず金利が安い変動金利を借りといて、金利が上がりそうになったタイミングで固定金利に変えるという考えの方も多いと思います。
そこで、こちらに関しても、もしかしたら？と思う内容をお伝えしておきます。（知っていれば飛ばしてもらっても良いかと思います。）
この変動金利から固定金利へのシフトで問題になってくるのが、
- 固定期間が終わるタイミングの優遇金利の条件
- 変動から固定へと変わる金利差
の2点です。
つまり、優遇金利の条件として、1回目の優遇金利と2回目の返済期間見直しの際の優遇金利がどうなっていくのかを検討しておいた方が良いという事です。
固定金利優遇▲1.7% ＊2回目以降の優遇金利は▲1.2%
金利優遇一律▲1.5%
といった表示です。
二回目以降の優遇率が下がる場合、単純に支払いは増えます。＊同じ固定期間としても
また、
変動金利が0.9%で固定金利が1.3%なら、シフトする場合は、それだけで0.4%分の支払い金額が上がるという事を再度認識しておく事。
つまり変動から固定への切り替えで１％近く金利が高くなってしまう事を事前に考えておかなければいけません。
1%の恐怖でお伝えした通りの価格の違いが発生するかもという事なんです。
変動から固定に変えるなら、経済状況をみて、ある程度早いタイミングでの変更が必要になるという事を覚えておきましょう。
また同じ銀行でも
変動金利は安い銀行でも、固定金利が高いという所があるので注意が必要です。
こちらは、その銀行の変動金利と固定金利を見て、それぞれに比較し、その銀行の特徴をつかむ必要があります。
住宅ローンの金利をミックス！？
住宅ローンの組み方として、実は金利ミックス形という選択が出来る銀行さんも多くあります。
わかり易い例として、SBI住宅ローンのハーフ&ハーフが上げられます。
変動と固定やフラットを半分づつでかりるという住宅ローンです。
3000万円の借り入れをした時に1500万円は変動で借りて、1500万円は固定で借りるという内容のもです。
SBI銀行さんの他にも各銀行さんで色々な組合せが出来、割合を変える事も出来る事は覚えて起きましょう。
金利以外でも重要なかかる費用
これまでは、基本的には金利のお話でしたが、その他でも気をつけて見て置きたい所もありますので、ここで簡単にお伝えしてみます。
団体信用生命保険
住宅ローンを組むときに入る保険になります。
通常は金利の中に組み込まれている銀行さんが多いです。（この団体信用生命保険に関しては、お金の相談の所で書いてますのでご参照下さい。）
しかし、中には、この団体信用生命保険が別で金利上乗せ（0.3%～0.4%上乗せ）という所もあります。
代表的なのが全期間固定金利型（フラット）の住宅ローンです。こちらは団体信用生命保険は任意になっており、別で入る事が出来るとなっています。
その他の銀行さんは、組み込みが多いとは思いますが、もし入るのが任意の場合、その変わりに生命保険でカバーという事も出来ます。
＊生命保険でカバーする際は、それぞれの家族様によって事情が異なる為、一度お金の相談を専門家とするようにしましょう。
振込み手数料
こちらは、繰り上げ返済の際の振込み手数料に関してです。
最低繰上げ返済額が100万円以上じゃないといけない銀行から、3ヶ月分のローン金額以上、１万円から返済可能な銀行まで様々ある事。
その際、細かい事ですが、手数料としていくらか、かかる銀行さんもあるので、気にしてみておきましょう。（手数料が多くかかる銀行は一回の繰り上げ返済で３万円程度かかる場合もあります。）
ネットバンクは殆どの場合、手数料はゼロです。またその他銀行さんでも手数料０の所もあります。
保証料
お客様が銀行に住宅ローンを支払えなくなった時に、銀行は、保証会社からローン残高を支払ってもらえる制度です。
そういった状態の場合、お客様は、銀行ではなく保証会社に返済する義務が出ますので、実質的には関係のない？ものになります。
銀行としても住宅ローンを貸す際、この保証料をつけてもらう条件で貸すという銀行さんが殆どです。
実際に初回で保証料を全て支払う事もできますし、金利に上乗せをして毎月、保証料も支払うという選択も出来ます。
保証料を金利に上乗せする場合、通常0.2%程度の金利上乗せになる所が多いことも覚えておきましょう。
因みにこの保証料が必要のない所の代表的な銀行さんとしては、
ネットバンク系（住友SBIネット銀行、イオン銀行、新生銀行、ソニー銀行さん等）
その他にも、フラット３５やその他、期間キャンペーンなどで保証料無料を言っているところもあります。
その他住宅ローンをかりる際にかかる費用
- 印紙代：
住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）にはるもの1000万円～5000万円までは2万円の印紙代が必要です。
- 融資事務手数料：
金融機関（住宅ローンをかりる）に支払う事務手数料です。3万円（＋消費税）の所が多い気がします。
- 抵当権設定費用：
住宅ローンを借りる為に、その土地や建物を担保に入れる必要があり、その登記をする際にかかる費用です。登録免許税と設定の手数料としている所が殆どです。登録免許税は『借りたお金の0.4%』が基本ですが、国が定めている用件を充たせば0.1%となります。司法書士へほ報酬は3～10万円程度の場合が多いです。
- 火災保険：
住宅ローンの金額分の加入を義務づけている銀行が殆ど
火災保険に関しては、
- 建物が省令準耐火構造かそうでないか。
- 住宅ローンの借り入れ期間の火災保険を一括して払う？
- 期間をそれぞれ設けて入る？
- 火災保険で補償する範囲は？
などによって金額は様々です。
住宅ローンを比較する時は、聞いてなかったをなくすためにも必ず上記内容はチェックしておきましょう。
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