先日、とある銀行の住宅ローン担当者と話をする機会がありました。
消費税増税の影響のせいか、九月までの駆け込み需要の反動のせいか、10月の住宅ローンの審査申込みは、毎年の平均からも3割減ぐらいだったそうです。
しかし、11月、今度は来年（2014年）の3月に向けて、平年並み程度まで住宅ローン審査の申込みも増えてきているとの事でした。
特に、分譲住宅の会社さんからの申込みが多かったようです。
ここから3月までは、やはり新築分譲系が増えて行きそうですね。
建売などに関しては、建て方を選ぶ事ができない事もあり、動くのであれば、このタイミングで動いた方がいいかもしれませんね。（もし、建売を検討される方が入れば、建売住宅の注意点｜建売住宅の買い時？などご参考下さい。）
今回は、住宅ローンの話です。
少し基本的な説明も必要になってくる為、何回かに別けてご説明させて頂ければと思います。
住宅ローンは、
- 注文住宅
- 土地の購入（建物を建てる為の土地購入）
- 分譲マンション
- 建売分譲
の全てにおいて適用が可能です。
そして、実際に家を買う時、この住宅ローンを
- 何処で組む？
- どうやって組む？
- 話の進め方は？
という事に関して少しお話してみたいと思います。
住宅ローンの組み方とは、
- 変動金利で組む？
- 2年、3年、5年、10年の固定金利で組む？
- 35年のフラット（全期間固定）で借りる？
- それともミックス？
のかどうかという事です。
何処で依頼するのかとは、
- 大手の銀行、
- 地方銀行、信用金庫、
- フラット取り扱い会社、
- ネットバンク
などをどうやって選べば良いのかという事。
話の進め方とは、
- いつのタイミングで住宅ローンに関して話をすれば良いのか？
- 銀行を選ぶ時に何社かの銀行と話をすると思いますが、その話の進め方。
- その他、出来る事ならトライして欲しい事など
についてです。
住宅ローンの基礎知識
今回は、導入部分という事もあるので、住宅ローンで、最低限知っておいてもらいたい基本的な知識をお伝えして行こうと思います。
基礎知識なので、知っている方は、色が変わる文字だけを飛ばし読みして頂ければ大丈夫です。
金利の動きはどうやって調べる？
金利の動きは、調べる事が出来るのか？を少し考えてみます。
住宅ローンの金利の動きはそれぞれに関連性の深い動きが違ってくると言われています。
- 変動金利の場合は、
基本的には短期プライムレート（金融機関が企業に融資する際の金利）という金利ベースと関連性が深く - 固定金利（2年3年5年10年）の場合は、
円金利スワップレート（金融機関が企業に融資する特別な金利）と関連性が深く - 全期間固定金利は、
10年物国債の金利と関連性が深い
と言う見解がありますし、実際に理論としては通ります。
しかし、
短期プライムレートは、メガバンクが優良企業に融資する時の短期金利でもありますので、その変動を見るためには、メガバンクの短期プライムレートを見たり、その基となる日銀の政策金利の動きを探る必要があります。
…
日銀の政策金利の動きを予測できるの？
…
円金利スワップレートとは、変動金利と固定金利の交換レートをどのようにしてみていくのかという事。東京円金利スワップレート（為替レートと同じく金利の交換レート）からこの円金利スワップレートのグラフは出ています。またこの金利スワップは、金利上昇リスク回避が大きな目的の為、最終的な予測をする為には、変動金利の上昇をどのように見るのかがポイントになるかもしれません。
10年物国債に関しては、文字通り国債です。
国債を大量に発行するのであれば、国債の価値が下がる為、住宅ローンの上昇などが見られたりするものですが、それこそ政治や経済的な動きを読み解く力、アベノミクスの動向などをチェックする必要もありそうですね…
これはこれでもちろん必要な知識です。
簡単に私なりの要約をするのであれば、
銀行はメガバンクや国からもお金を借りる為、短期プライムレートや金利スワップレートが重要になってくる。
また銀行もお金の運用を色々としており、10年物の国債の動きなどが重要になってくるという解釈で良いのかと思います。
しかし、これだけでは説明の出来ない現在の金利相場というものがあります。
実際の所はどうかと言えば、
市場原理（他の住宅ローン金利の変動）によってかなり動かされているという考えも強いと思われます。
特に、最近多く利用者が増えてきている、ネットバンクなどによる住宅ローンの低金利によって、その他の銀行も引っ張られているように思います。
銀行としては、この住宅ローンは非常に優良な安定した運営が長期で出来る投資となる為、力を入れている所も多い為、借りてもらう為に各銀行が独自の政策を打っているという事。
特に住宅ローンに力を入れている、地方銀行や信用金庫などでは、独自で住宅ローン金利に魅力的な金利条件を提示している所も多くあると言う事です。
という事は、上記で上げた理論的な考え方よりも、各銀行のそれぞれの住宅ローンという商品を知っておく方が大切だと思います。
こちらは次回以降に少しお話します。
覚えておきたい住宅ローンの知識２
住宅ローンの知識として、
『申込み時の金利』と『実際に実行される時の金利』の違いがあります。
住宅ローンが始まるタイミングと申し込みをするタイミングが違うといいうという事。
こちらも借りる住宅ローンにもよりますが、通常、実際の住宅ローンが実施されるのは、家の引渡し（家の完成）のタイミングです。
そして、申込み時の金利と言うのは、銀行を決める際の金利のことです。
つまり、住宅ローンを何社か検討するタイミング、家づくりで言えば、検討所期から住宅会社決定後、基礎工事が実際に始まるまでのタイミングで申込みが必要になり、このタイミングでの金利となります。
- この申込み時の金利と実行金利までに『間』がある事、
- 実行金利で返済額が決まるという事、
の2点の理解が必要になってきます。
つまり、申し込み時からその間に金利の変動があり、金利が実行されて初めて正確な支払いがわかるという事を覚えておきましょう。
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覚えておきたい住宅ローンの知識３
『店頭金利』と『優遇金利』の違いです。
店頭金利とは、その銀行が独自に設定している基準金利になります。
そこから優遇金利といって、『店頭金利から－1.2%優遇します。』等となっているのがこの優遇金利です。＊優遇率は各銀行さんによって異なります。
店頭金利は、基準の金利という事もあり、知識１で述べたような経済情勢などによって影響が出てきます。
と言うものの、過去10年間の店頭金利の推移（住宅ローンシミュレーションの注意点でおつたえします）は、殆ど動きもないのが事実ですね。
そして重要なのがここからです。
実は、
優遇金利の優遇率が、年々上がってきている？と言う事。
つまり、基準金利は変わらず（経済が変わらなくても）市場によって金利が変わってきているという事。
こちらは次回以降詳しくお伝えしていこうと思います。
少し基本的な知識として覚えておいて頂ければと思います。
オススメ記事：住宅ローンシミュレーション
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