不動産を買う 土地

土地を買うまでの流れ、必要な費用と支払いのタイミングを把握する!!

投稿日:2017/06/13 更新日:

  • 土地を購入するまでって、どんな流れ??
  • 『お金の支払いって…諸費用っていつ払えば良いの??

高い買い物であるからこそ、土地を購入する流れや、その都度必要な諸費用が、“いくら必要で、いつ必要なのか?”というのは気になる所だと思います。

こちらは購入前に知っておきたい知識だと思いますので、今回の記事でまとめてみたいと思います。

土地購入までの流れ

01.土地を購入するまでの流れ(それぞれの期間)

はい、という事で、先ずは土地を購入するまでの流れを把握していきたいと思います。

主な流れとしては、

  • 0.物件探し
    ↓[良い土地が見付るまで]
  • 1.買付証明書を出す
    [期間:1~2週間程度]
  • 2.売主さんと土地の売買契約
    [期間:1~2カ月程度]
  • 3.土地の決済(所有権の移転)

といった4つのステップがあり、それぞれの期間を書かせていただきました。

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今回は、先ず用語の説明と大まかな流れの説明をした後に、お金の流れの解説をしてみたいと思います。

また、“0.土地を探す”に関しては、地道に探して頂く必要がありますが、以前の記事で、知っておきたい土地の10通りの探し方◆◆◆を書かせて頂いておりますので、そちらをご参照下さい。

ではでは、

1.買付証明を出す(購入の申し込み)

買付証明

さて、インターネットなどで土地探しをして、実際に土地を見に行き、、、“よし、ここなら!!”という土地が見つかったとします。

その後の手順として

先ずは、

■ 買付証明(買付申込)を出し、“その土地を買いたいという意思表示”をする!

というダンドリを行う必要があります。

その土地の所有者に、書面をもって意思表示を出すのが、この“買付証明書”になります。

この買付証明ですが、あくまでこちら側(購入検討者さん側)の意思表示となり、例えば、

  • 価格
    :あと50万円価格を下げて!
  • 条件交渉
    :引渡しの時期はこのタイミングが良い!

などの条件も合わせて買付証明書に記載をする事が出来ます。

そういった条件を購入検討者さんが書面で提示して、初めて、売主さんとの交渉の場に立てるという話です。

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さて、この買付証明書ですが、注意点としてポイントが2つあります。

注意点1:買付証明書に法的な拘束力はない!

まず、知っておきたい項目としては、

  • “買付証明書に法的な拘束力はない!”

という所があります。

はい、この買付証明は、良くも悪くも、法的な責任を問えないため、

購入検討者さんとしては、買付を出したからと言って、絶対にその土地を買わないといけない訳でもありませんし、売主さんとしては、買付がでたとしても、別の人に売ったとしても良くなります。

例えば、

買付証明で、価格交渉を条件として出した場合、もしかすると、その交渉期間中に、満額で(売主さんが出している価格をそのまま)、他のお客様から買付(希望)が出てきた場合、売主さんとしては、そちらを選ぶ事も出来ます。

不動産業界の慣例的な話をすれば、

“買付を出した順番に交渉権がある”

ですので、通常は、上記のような満額の条件が二番手から出てきた時には、第一交渉権をもつ、こちら側に対して、

『満額回答が出てきたので、もし満額でダメなら、第二番手に買って貰う事になりますが、如何でしょうか?』

という話が一般的ですが、こういった話を“隠さずに!”してくれる不動産屋さんだけでも無かったりします。

本当に良いなと思った土地と巡り合った場合、この買付証明で価格条件などを追加してしまう事で、上記のような第二番手に取られてしまうという事もあったりするところは覚えておきたい話です。

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注意点2:住宅ローンの事前審査

もう一つの注意点が住宅ローンの事前審査の話です。

一般的な話として、買付証明を出してから、条件交渉の成立、土地の売買契約までの1~2週間程度の間に、

こちら側(購入検討側)としては、

  • “どこかの住宅ローン会社さんに希望金額で事前審査を出し、OKをもらっておく”

必要があります。

*ここでいう住宅ローンの銀行ですが、『契約後に住宅ローンが通らずに、話がゼロになりました!』という事を契約前に未然に防ぐ為の行為になり、住宅ローン会社さんを決めるという話ではなく、あくまで、何処かで仮審査を通しておければ良いという話になります。

また、最近、銀行ローンで審査が通らずに契約が無くなるケースも多くなっている事もあり、買付を出す前に、住宅ローンの仮審査を通した状態じゃないと、買付を受け付けてもらえない所もあったりします。

こちらは仲介(間)に入る不動産屋さんに事前に確認をしておきましょう。

はい、以上が買付を出す際の流れと注意点になります。

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2.売買契約(と媒介契約)

売買契約

次は、“02.契約”になります。

買付(交渉)が上手くいった後の話です。

因みに、通常、“買付を出してから売買契約までは、1~2週間程度の期間”ですので、この期間の感覚は覚えておいて頂ければと思います。

媒介契約もこのタイミングでする事が多い

また、余談とも言える話なので、そこまで気にされなくても良いかとは思いますが、この売買契約のタイミングで、不動産屋さんと買主様との媒介契約というのも交わします。

媒介契約って何??となるかと思いますので、簡単に説明すると、

『この土地を、A不動産で仲介します。その際、報酬となる仲介手数料は●●万円、A不動産にお支払いします。』という契約が、媒介契約になります。

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はい、その上で、売買契約になります。

売買契約とは、買主さんと売主さんで交わす契約書になり、買付の条件交渉の結果をまとめたものを契約書として記名捺印をする行為になります。

基本的な書類作成のダンドリは、不動産屋さんがしてくれるので、買主さんとしては、流れだけは知っておけば大丈夫です。

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重要事項説明書

この売買契約時に同時に交わされる書類の中に、重要事項説明書というものがあります。

重要事項説明:その土地の購入判断にあたり、その判断が変わってしまうような内容や、基本的な情報の説明を契約書とは別でしないといけないことが宅建業法として決まっていて、その義務が不動産屋さんにはあります。

こちらも、売買契約のタイミングで書面に記名捺印をしていきます。

因みに、重要事項説明の説明は契約前に、事前に説明を聞いておく必要がありますが、多くの不動産屋さんでは、契約時に重要事項説明の読み合わせをして、そのまま契約するようなダンドリをとったりします。

ただ、上記の話の通り、重要事項説明は、“その土地を購入する際、判断する為に重要な事項の説明”になるので、事前に聞いておきたい所です。

という事で、不動産屋さんに対しては、『重要事項の説明は契約前に事前に聞きたいです!』という旨をお伝えしておいて頂くと良いかと思います。

以上が売買契約時の話です。

  • 媒介契約
  • 重要事項説明
  • 売買契約

の3つに対して記名捺印が出てきます。

*契約書に押す印鑑ですが、実印を押される方が多いですが、実印じゃないとダメという話でもありません。

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3.土地の決済(引渡し)

決済

最後は、“03.土地の決済(引渡し)”になります。

土地の決済とは、土地にかかる費用を買主さんから売主さんへ支払い、その支払いを受け取った事の証明として売主さんから買主さんへ領収書を渡す。

また、登記上でも、土地を買主さんのものにする為に、司法書士の先生に頼んで、土地の登記名義を買主さんへの移してもらう作業の事です。

土地の決済の場所ですが、通常は、銀行ローンを組まれる銀行さんでおこなわれることが殆どです。(若しくは、買主さん側の利用している銀行さんでやります。)

また、“02.売買契約→03.土地の決済”までに、

  • 住宅ロ―ンを組み、銀行さんとの契約を済ませる必要があります。
    *住宅ローンが必要な場合

また売主さんとしては、

  • “売買契約に基づいた条件を整える”
    :例えば、古家があって、解体が必要な場合は解体して更地にする。敷地の測量をして、正確な土地の面積を出すなど。

が必要となります。

通常、土地の決済までのお互いの準備期間として、“1~2ヶ月”がかかりますので、覚えておきましょう。

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土地を購入するまでの流れ→“家”はどうする??

はい、という事で土地の大まかな流れはご理解頂けたと思いますが、その上に立てる家の話も少しだけしておきます。

【01.土地の買付→03.土地の決済】までに、当然ながら建物の方も話を進める必要があります。

一般的な流れをお伝えすると、

1.買付~2.売買契約までの間

家の打合せ①②

上のイラストを参考にして、説明していきますが、

【1.買付】の前後のタイミングで、検討している建築会社さんから間取りや見積もりを出してもらいます。

1.買付~2.売買契約までは、そこまで時間がある訳ではないので、

土地探しを始めたら、同時並行で、気になっている会社さんの価格観などは知っておきたい所です。

ただし、

最初は土地がある訳では無い為、過去の事例などの話を聞き、良い土地が出てきたら、担当者さんに直ぐに声をかけて、提案と予算を出してもらえる準備をしておく感覚です。

その提案をみて、『これなら希望に沿うね!』となる間取り提案が出てくれば、買付を出すぐらいの感覚でも良いかもしれません。

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2.売買契約~3.決済までの間

家はどうすれば良いの?③

2の土地の売買契約が済むと、次は土地の決済の準備にはいります。

住宅ローンの事を考えなければいけませんので、土地の決済までのタイミングで

  • 建築会社さんの決定
  • 間取りの決定

などが出来ると、

  • 住宅ローン金額の決定ができ
  • 具体的な引越しのタイミングも解り

計画的に家づくりが出来るようになります。

と言っても、

  • 絶対に建築会社さんを決めていないといけないか?
  • 間取を決めないといけないか?

と言うとそうでもありません。

土地の決済によって、住宅ローンの土地部分の支払いは始まりますが、それが許容出来れば、建物は焦る必要もありません。

例えば、賃貸などに住んでいる場合は、家賃+住宅ローンとなる方もいる為、なるべく負担を少なく出来るようにするには?という話です。

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3.土地の決済後

3の土地の決済後は、土地が自分たちのものになりますので、その後は、家をつくる為の工事に入ります。

というのが一般的な家づくりの流れになります。

家の流れも大よそで掴めましたでしょうか。

*絶対ではないので、目安として、知っておいて頂くと良いかとも思いますし、出来ないとダメという事もありませんので、もし心配になった方は、メールでもご相談下さいね^^

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自己資金はいくら、いつ必要??

お金の流れは?

ここでようやくお金の話、必要な自己資金、諸費用とその支払いタイミングの話をしてみたいと思います。

1.買付証明~2.売買契約まで

この間にお金が必要な事は一般的にはありません。

その間に住宅ローンの仮審査の手続きをしたり、重要事項説明を受けるだけです。

2.売買契約の際に必要なお金

2の契約時には、

  • ①.売主さんへ手付金の支払い(一般的には、物件価格の10%程度)
  • ②.仲介手数料の半金の支払い
  • ③.契約時に必要な印紙代

が必要になります。

手付金は、通常、土地購入代金の一割が一般的ですので、2000万円の土地であれば、200万円の手付金を支払う事になります。

ですが、

例えば、今すぐ用意できるお金が200万円出来ずに、手付金は100万円としたいという話もあるかと思いますが、そちらは、不動産屋さんに相談して頂ければと思います。

また、

仲介手数料は、3の土地の決済時(最後)に一括で支払うなども話が出来る不動産屋さんもありますので、そちらも不動産屋さんに予め相談して頂くと良いかとも思います。

*不動産屋さんの中には、“仲介手数料の半金は必ず頂く”としている所もあるので、確認は必要です。

後は、売買契約書にはる印紙代ですね。金額にもよりますが、1000万円を超え~5000万円未満であれば、印紙代は1万円になりますので、覚えておいて頂ければと思います。

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3.土地の決済時に必要なお金

土地の決済時に必要なお金

はい、最後は土地の決済時に必要なお金ですが、必要なお金は以下の通りです。

  • ①.土地の残金
  • ②.仲介手数料の残金
  • ③.固定資産税の清算
  • ④.所有権移転費用(司法書士への報酬や抵当権設定登記も含め)
  • ⑤.住宅ローンの費用

が必要になります。

例えば、2000万円の土地で手付金を200万円のみ支払っていたとしたら、

①.土地の残金:1800万円

②.仲介手数料:66万円に消費税

③.固定資産の清算:土地の評価額にもよります。

④.所有権移転費用:30~40万円ぐらい(詳しくは司法書士へ)

⑤.住宅ローン費用:30~50万円(詳しくは銀行にて)

という費用がかかります。

これはら、全て、住宅ローンで支払う事も出来る場合もありますので、支払い計画など含めて、不動産屋さんや銀行さんと打合せが必要になってきます。

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諸費用に関して、簡単に説明致しますが、

固定資産税の清算

③の固定資産税の清算は、毎年かかる土地の固定資産税の支払いで、その年の1月1日時点での所有者の所にその年の固定資産税の請求が届きます。

当然、売主さんが支払いをしないといけませんが、途中から土地の所有者が(売主さん→買主さん)に変わりますので、その清算をする必要があります。

売買契約前後のタイミングで、『固定資産税価格がどれぐらいか?』は、不動産屋さんを通して確認しておいて頂くと良いかと思います。

所有権移転費用

④の所有権移転の費用に関しては、

  • 司法書士の先生の報酬
  • 移転の為に必要な登録免許税
    (固定資産評価額の1.5%)
    (住宅ローンを土地でも組む場合は、抵当権設定費用)
  • 謄本取得費用

などをまとめた費用の事を言います。

正確な移転費用の金額は、

  • 土地の評価額
  • 住宅ローンの金額

によって計算されます。

が、大よその目安としては、例えば2000万円の土地で住宅ローンを組む前提(抵当権設定費用は、住宅ローンを1500万円ぐらい組んだ場合は6万円)で考えると、司法書士の報酬も含めて、30~40万円程度である事が多いです。
*ローンを組まない場合は20~30万円ぐらいです。

住宅ローンの諸費用

⑤の住宅ローンに関しては、

  • 保証料
  • (抵当権設定費用)
  • 事務手数料
  • 印紙代
  • など

が、かかってきます。

こちらは、必要な費用、支払いタイミングは銀行さんによっても変わりますので、銀行さんに確認をして頂ければと思います。

大きく金額が変わる所をお伝えしておくと、

  • 保証料を金利に上乗せするか、事前に一括で支払うか?

で諸費用が70~80万円ぐらいかわってきます。

  • 事務手数料は3~10万円程度で、銀行さんによります。
  • 抵当権設定費用に関しては、所有権移転費用で話をしておりますが、一般住宅の場合は住宅ローンの借入金額に対して4/1000となっている為、例えば、1500万円の住宅ローンを組んだ場合は、6万円に司法書士の報酬2~5万円程度必要になります。(10万円程度が必要になるという事ですね)

です。

土地の決済後、引渡し後に必要なお金

また、その他に、不動産取得税と言って、不動産を取得した際にかかる税金があります。

こちらは、取得後1~2月後ぐらいに県から請求が来ますが、こちらは税金の控除が受けられる事も多く、かからない場合も多くあります。

参考にして頂けそうなリンクを貼っておきますので、チェックしてみて下さい。

参考リンク:かんたんに不動産取得税を計算する方法とよくある質問まとめ(相続税相談ナビ参照)

まとめ

如何でしたでしょうか。

それぞれのタイミングで、それぞれに必要なお金というのもある程度知っておいて頂く事で、現金の用意などをスムーズにできたり、事前に相談が出来る事になりますので、覚えておいて頂くと良いかとも思っております。

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今回は、“土地購入までの流れ”と“必要な費用の話”でしたが如何でしたでしょうか。

色々と書かせて頂きましたが、もし、訳が分からなくなってしまったら、不動産屋さんに何度でも確認するしてみて下さいね^^

↓↓↓参考記事はこちら!↓↓↓

参考記事1:土地購入の流れと注意点(*土地探しから、売買契約までの流れを詳しく書いてます。)

参考記事2:不動産仲介手数料は上限が決まっているだけ

先回の記事:家のデザインを考える:価格UPの応用編

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