令和の切り替わったタイミング、消費税10%のタイミング、色々な時期が重なっているのかもしれませんが、間取り相談を多く頂いており、ゆっくり落ち着いてパソコンの前に座る事が出来ておらず、ブログの更新が一ヶ月も出来ておりませんでした><;
今回は、最近あった、
- 線路の近くに家を建てたら、家がゆれる
という相談事例のご紹介で、かなり怖い話です。
多くの場合、こういった事は、知らないまま、また実際の家での生活でも何もないまま終わる方も多いとは思いますが、実際に建てた後でこういった事が発覚してしまったら、、、です。
少しだけ意識の片隅に置いておいて頂ければと思っております。
目次
線路が近くて家が揺れる！！
相談内容：
自宅は線路から20mぐらい離れています。
線路が近いので多少の騒音は覚悟していたのですが、ここまで揺れるとは思っていませんでした。
二階の揺れは、私の体感では震度２くらいに感じていて、土地購入時に不動産屋さんから騒音、振動に対しての説明はなく、重要事項説明書にも記載はありません。
工務店からの地盤調査では、地盤の数値は100%ということで、改良の必要はないとの事で、改良はしておりません。
、、、
――――
という相談でした。（後半にも相談内容を転記しますので、先ずはここまで）
『う～ん』と思わず相談内容のメールを読んで唸ってしまいましたが、
先ず
- 重要事項で記載がないこと
- 地盤調査で運よく（？今回の場合は悪いかも、、）改良が不要だった
という所が気になりました。
…
先ずは、未然に防ぐ事が出来なかったのか？の話をしていきたいと思います。
【ポイント01】土地の売買における重要事項の説明
私の知っている範囲ですが、土地の売買契約に際して、重要事項説明（重要事項説明の詳しい説明はこちら）で、振動などに関してはうたいます。
今回20m程度線路から離れているということで、重説（＝重要事項説明の略）でうたうかどうかの判断は曖昧な所もありますが、20mとなると本当はうたうべき所です。
これは不動産屋さんとして重要事項説明違反とも捉えられる話になるかと思いますので、こちらは損害賠償請求できる話かもしれません。
【ポイント02】地盤改良をしないこと
次のポイントは、
- 地盤改良をしていないこと
です。
- 地盤改良をすれば家が揺れなくなる
という話ではありませんが、土地と周辺の土地の縁を別けることが出来るとも言われています。
地盤が良かったとしても地盤改良をしていたら、揺れ方が変わってきた可能性があります。
＊この話はあくまで想像の範囲ですが、色々な専門家の方の意見をまとめると、この地盤改良をしているしていないが大きく関係している可能性があるようです。
【ポイント03】木造建築
また、構造としての話も少しだけしておきます。
木造建築は、鉄骨造やRC造の家と比べればかなり軽い建築物になりますので、こういった軽微な揺れに関しては、注意が必要だったりもします。
＊地震などに対して弱いという話ではありませんので、ご注意下さい。
＊“一般住宅で二階建て”という考えでいけば、基本的には鉄骨やRCにする必要性はないですし、地震という観点でも木造建築のメリットもあります。
木造にする事でその他にも色々なメリットはありますので、そこら辺は誤解のないようにお願いします。
【ポイント04】周辺環境のチェック
さて、今回の相談は近くに線路、という話でしたが、線路だけじゃなく、
- 幹線道路近くでもこういったことは起こりえますし、
- 大きな道路でなくても、ダンプなどが頻繁に通る道路は気を付けたい所です。（こちらも気を付けたいです）
＊実際に小さな道路でも、ダンプなどで家が揺れたというのは過去の相談事例でもありました。
＊何となく、2年ぐらいに一度、こういった相談を頂く感覚なので、本当に事例としては少ない感覚ではありますが。
工務店の対応
さて、この相談の続きの話です。
、、、
相談者：
振動と騒音で寝不足だったり、本来の二階の寝室はつかえず、1階で寝ている状況です。
、、、因みに、制振装置は入れております。
昨日、工務店が手直しに来た際に、揺れのことを話したところ、建築上は問題ないし、線路近くや幹線道路近くの人は良く言われる事だと。
ただ、近隣の人の話を聞くと、となり二件（しか聞けていませんが）の家は揺れを感じていないそうです。
という話もしたのですが、揺れの感じ方は人それぞれです。
うちより線路に近い家で揺れていないはずない。という返答でした。
―――
でした。
今回の件で、工務店さんに過失（建築する上での問題）があったか？と言われたら『．．．う～ん』となる話でもあります。
ですが、根本的な話をすれば、もう少し親身に対応してもらいたい所です。
はい、地盤改良の必要性はあくまでその土地の柔らかさに対しての補強の有無になりますので、揺れに関しては保証はされないという所です。
【対策01】騒音に関して
さて、ここから、対策の話をしていきたいと思いますが、
先ず、騒音に関しては、家の気密性（・断熱性能も含む）をあげることが一番です。
ただ、家が完成してしまった後になると、なかなか対策はできませんので、最初のタイミングでこちらは意識しないといけません。
気密性を考えると、鉄骨住宅よりも木造住宅の方が気密は取りやすいですね。
また、つかう窓の性能でもかなりの違いが出てくるかと思いますので、もし対策をするとすると、インプラスなどの窓を内側にさらにつけるというのも一つかもしれません。
【対策02】結局、、、どうすれば良い？？
ということで、事前の対応が出来なかった場合、こういった相談者さんの場合はどうすれば良いのでしょうか。
この答えは絶対ではありませんし、明確な回答というのは出来ませんのでが、、、
先ずは
- 不動産屋さんに説明義務違反に対しての損害賠償が考えられます。
こちらは少し専門性が必要なので、ここで話をするのは避けますが、それ以外の話をしてみると
【対策02】地盤改良を後からする
具体的な対応策を考えてみると。
＊『う～ん、効果は無いかもしれないし、効果の保証はできないけど、、、』という前提の話ではありますが、
この相談を受けて、私も色々な方面に問い合わせをして結果、一番可能性がありそうな回答が地盤調査屋さんに聞いた地盤の後からの改良措置でした。
- 地盤を後から改良するということで、家の基礎の周辺から改良剤を家の下に注入していく措置になります。
地盤改良を後から
と言っても、やり方や方法が様々ありますし、費用としても50万円程度（と言っても良いのかわかりませんが）の改良工事から、1000万円近くかかる改良方法もあります。
…
これをしたとしても、揺れがなおる保証はないのですが、一番近い感覚かとも感じました。
まとめ
ということで、少しまとめますが、
- 不動産売買の重要事項のチェック
- 近隣状況のチェック
- 地盤改良や家の構造に関しての注意点
その後の対応として、
- 騒音に関しては家の気密・断熱を高めること
- 揺れに関しては、改良措置の検討
というのが言えるのかな？と思いました。少しでも参考にして頂ければ幸いです。
…
参考記事01：土地の重要事項説明を受ける時の３つの心得
参考記事02：家づくりにおける地盤調査や地盤改良に関して＊地盤改良に関しての基本的な知識が載っています。
参考記事03：気密・断熱性能で“先ず！”知っておくべき３つのこと
…
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