建売住宅の値引きって?は
1回目の建売住宅っていつ買えばいい?の所で、色々な買うタイミングがある事と、定点観察の仕方をお伝えしました。
今回はもう少し具体的な内容になります。
因みに、昨日、書き忘れたのですが、
建売や土地に関しては、
- 『建売住宅、○○万円値引きしました!』という情報はのりません。
宅建業法上違反です。(景品法上?ちょっと曖昧ですが、とにかくのりません)
そもそも不動産の価格自体が曖昧な為、この値引きなどの情報は、
買う側にとって公平な立場で見れなくなる為、禁止されています。
その為、価格変動した、しないは定点観察するしかないんです。
で、話を戻すと、
今回は、
もう少し実践的な内容と、覚えておきたい知識に関してお伝えして行こうと思います。
まずは
建売住宅の値引きを待つ事って?
いうまでもなく、建売住宅を買う事自体の最大のメリットは、価格ですね。
そういった意味でも、値引きを待って、
値引きされたタイミングで買い付けを出せればベストです。
しかし、
買う人は、良い土地が出た場合、出た瞬間にでも買います。
土地、不動産は、自分の名義として代々残すことが出来る資産、不動産投資という項目もあるぐらいです。
特に、そういう目で家を見てる方は、とにかく早いです。
情報も行動もかなり早いです。
まあ、こういう方以外でも、
『値引きを待っていたら先に買われた。』という事は、よくある事ですし、
逆に
『勢い勇んで買ったのに、隣の建売は二回目の値引きに。』
と、考えるだけでも嫌な状態になる場合も多くあります。
どちらかと言うと、後者の方が損した気分にさせられるので、後者の方が避けたいですが…
需要と供給のバランスですね
だからこそ、ある程度の定点観察が必要だったりもします。
ここら辺はやっぱり投資関係と同じ考えかもしれませんね。
建売住宅の値引きはいつ?いくらされる?
で、
値引きはいつ、いくらされるの?
結論から言えば、建売業者次第となります。
つまり、定点観察の仕方の所でお伝えした通り、
建売の販売元の会社が重要になってきます。
値引きを早くする会社もあればそうでない会社もあると言う事です。
また会社のその都度、その都度の運営方針という事もいえるという事です。
定点観察をする事でこれらもわかるようになるんですね。
…
定点観察が大切なのはわかった!
だけどそんな余裕はない!
と思われる方の為に、皆様に二つ飛び道具をお渡しします。
不動産仲介業者3社に調査
一つ目は、不動産仲介業者3社に聞く!という事です。
- 特に建売物件中心に動いている不動産仲介業者さん、
- かつ大手じゃない不動産仲介業者さんを3社探す事です。
はっきり言えばこれが一番いい方法だし、楽だと私は思います。
蛇の道は蛇、餅は餅屋、不動産は不動産仲介業者です。
不動産仲介業者さんの場合、
建売業者さんと提携している所もあるので、その見極めには、少し注意がいりますが、それも3社仲介業者がいれば、それだけで多少は効果もあります。
『ここの建売、いつごろ、いくらぐらいに値引きがありそう?』を3社にきいてみましょう。
もう一つ飛び道具をお伝えします。
こちらはかなり個人的な意見ですが、
建売住宅の基礎工事を見に行く
基礎工事のタイミングで一度現場を見る事です。
何故でしょうか?
基礎が出来れば、その土地の余白が分かるからです。
しかも、
平日に見に行けば、ちょうど良い感じで工事車両が止められている為、駐車スペースの感じも読み取れます。
また、取れる庭の広さや明るさもある程度イメージが出来る為です。
因みに
基礎のタイミングを逃すと、建物の周りに足場が出来てしまい、広さや日当りはわかりませんし、建築資材や廃棄物が置かれますので、分からなくなってしまいます。
だから基礎のタイミング、事前判断を考えている場合は、一番良いんです。
そこで、
その建売が気になった時は、
その建売住宅の建築会社の別の完成した家を見に行けば、
家につかう素材なども分かってくる為イメージもしやすくなります。
これをすると、実は一歩先行きやすくなりますし、お値打ちに買う事が出来る確立が上がります。
*絶対ではありませんので、あくまで参考にしてもらえばと思います。
出来ればこの飛び道具を二つをもって、
建売住宅の購入のタイミングと値引きのタイミングを待つ待たないを検討をして頂ければと思います。
また建売住宅に関する知識で疑問質問などあれば、個別でお問合わせ頂ければと思います。
またこのブログに対するご意見など投稿頂けると大変ありがたく思っていますし、記事の要望などもどんどん頂ければと思います。
家づくりって楽しみ方が沢山あるという事が伝われば幸いです。
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*気軽にお問合わせください^^
こんにちは。現在建売の購入を検討しており、金額的な面で問題点があり、こちらのブログを拝見しご相談させていただきたく思いました。
まず、今住んでいるのが月72000のマンションです。購入したい建売物件は広告には土地、建物込2380万
金利1%月々39600円、ボーナス払い(二回)166300円と書いてあり、月で割ると67000円位なので多少手数料はあっても買えると思っていました。
しかし、諸費用の内訳が
登記費用380,000(概算)
住宅資金借入保証料500,000(概算)
火災保険料300,000(概算)
金消契約印紙代20,000
融資関係事務手数料52,500
水道メーター負担金66,500
合計1,319,000
物件と合わせ25,119,000円となりました。
それから、
四つの銀行の仮審査で2600万(車のローン返済の条件がつくかもしれないということで残りの100万プラス)もすべて通ったのですが、
保証料がどこも110万前後、プラス車のローン返済が条件となり、予定の2500万以内より150万近く高く借入しないと購入できない状況です。
去年の年末頃に建った物件で、5月の今でも残っているんですが、
元々近くに住んでおり、いりくんでおりますが
私達はとても気に入っており、何度も眺めにいったりしていました。
しかし、月々70,000以上の支払いになっては間違いなく苦しいし。諦めるべきかとも思いますが、夫婦でかなり落ち込んでいます。
借入出来ても2500万以上は出せないし、何か良い方法はないでしようか?
不動産情報としては、仲介業者ではなくそこで建てて販売している業者で、
増税前と同じ2380万で今も販売している感じです。
私達が2600万の仮審査に通っており、何度も親、きょうだいとも見に行っておりますので気に入ってる印象があると思います。
同社の他の建て売り物件も見に行ったりしましたが、お客さまがきてる雰囲気もなく
ずっと広告はでています。
値引きの話しなどしたことはありませんが、安くしてもらえる可能性はありますでしょうか?
是非知恵をお借りできたらと思います
よろしくお願いいたします
かみた あい様
家づくり教室の牧原です。
ご相談ありがとうございます。
結論から言えば、値引きの話を先ずは持ちかけてもらうのが一番だと思います。
メールから諸条件(昨年末完成~現在や、旗竿地)を考慮すると、まだ、業者自らの値下げが無いような状況だと思います。
つまり、完成して5ヵ月間、動いていない物件と言うことであれば、多少の値交渉は受けて貰えるように思います。
今回は業者と直接の交渉という形になると思うので(仲介業者さんを介さない)、
どのように話を持って行くのかも不安に思われると思いますが、
コメント頂いた諸事情+希望金額でなければいけない理由を説明して、この価格で買いたいけどどうでしょうか?
と先ずは相手方の業者に投げて見るのが一番です。
出来れば業者に対して電話かメールでアポイントをとってもらい直接話をしに行って頂くのが良いと思います。
何度か物件(現場)も見ているとの事でしたので、担当者さんがいるようであれば、その方に会って、交渉してみましょう。
また値交渉の価格設定に関してですが、今回の建売住宅価格2380万円に対して相手側に失礼のない許容範囲の価格としては、2200万円ぐらいまでなら門前払いもないように思います。(*あくまで個人的な感覚ではありますし、そこから交渉が始まるようにも思いますが、)なので、今回の場合であれば、150万円の値引き交渉を出してみると良いかもしれません。
『業者に2230万円なら買います。』
という意思表示とその理由
*なんでその価格じゃないとダメなのか?をしっかりと伝える事が大切です。
また、今回、すぐに買えなくても、
業者に、その金額で大丈夫と判断してもらえるようになった時に、
声掛けしてもらえる関係づくりをしておいてもらえれば一番いいように思います。
不動産屋さんにとってみれば、値交渉は普通にある話です。
とはいうものの、現実的には、いきなり150万円の値引きを受けて貰える業者かどうかも判断が出来ないので、もしかすると少し厳しい価格交渉になるかもしれません。(業者の考え、通常の値下げの流れもあると思いますので、)
なので、あくまで最終的には縁があるかどうか?とお考え頂き、上手くその業者さんとお付き合いしていってもらうような交渉を心がけて頂ければと思います。
その間、別の条件で良い物件が出てくるかもしれませんしね。
注意点(少し細かな話)ですが、
金利1%というと、現状、変動金利に保証料(通常、金利で0.2%)上乗せの金利ぐらいだと思いますが、そこら辺の細かな詳細の詰め、
車の返済条件や保証料の110万円はどういった条件の為に出てきているものなのか?
また火災保険などはその加入期間や保証対象(水災を入れる入れないとか)によっても価格は変わります。
など、少し細かな計算によっては、交渉する必要の金額が変わってくるようにも思います。
なので、
『最終的に月々7万円で』という事を伝える事が大切だと思います。
ここら辺は、実際に担当者さんと話合いをしていく事で解決出来る事もあると思いますので、先ずは『この物件を購入したいのですが、相談にのってもらいたい』旨の内容を伝えて頂き、直接相談に行ってもらう。そこで価格の交渉、相談をしてもらうという流れが妥当のように感じます。
兎にも角にも先ずは意思表示をしっかりと伝えて見る事が一番ですね。
よろしくお願い致します。
牧原さま。とても分かりやすく丁寧なご返答ありがとうございます!
保証料が高めなことと、車のローン一括返済が条件なのは私(33)が4月に出産したばかりで仕事も辞めており現在主人(27)の収入だけなのと年齢だと思われます。私が仕事を続けていて連帯債務であれば、保証料無しで良かったかもと。知り合いの銀行員に言われたので。
私は熊本に住んでおります。業者は宮崎から昨年熊本へ進出してきたマエムラという業者です。(マエムラ 熊本で検索すると物件、詳細等も出てきます)
宮崎ではそこそこ大きな会社と知人には聞きましたが、熊本ではまだ支店長と営業マン二人と事務員位の小規模のようで、
営業マンに関しては担当の方はまだ新人で一ヶ月と言っていました。
5月5日に仮契約し、ローンの審査は通っているものの
保証料高額や車のローン返済など予定よりはるかにお金がかかるので、
ちょっと難しくなってますとは担当の方に伝えました。
そして、昨日連絡があり日曜に事務所に来られませんか??と言われてます。
支店長と銀行のことなど話してみましょう?的なことを言われましたが、
実際何を話すのかはよくわかりません。
買えないなら、さっさと止めてほしいとか
何か見極められるんでしょうか?(^-^;
とりあえず牧原さんが言われた通り、提示されていたより保証料が60万高く、車のローン一括返済が条件でそのぶんの150万位が難しいこと。
を伝えてみます。
ダメな時は縁が無かったと思います!
同社の他の物件もまだまだ残ってるので
売りたいんではないかなーとおもいますが!
おはようございます。家づくり教室の牧原です。
コメントありがとうございました。
少し細かな内容などはご回答できない所もありましたが、参考にして頂ければ幸いです。
もし、細かな値引き条件など、ブログのコメント欄などでは伝えにくい事が出てくるようであれば、
お問合わせフォームなどから直接ご相談頂いても大丈夫ですので、また相談下さい。
*どちらでも大丈夫なのですが、個人情報など気になってくる内容もあるかと思い、ご連絡させて頂きました。
また、昨日、少し愛知県の建売業者と話をした時に、少しヒアリングをしていましたが、半年近く動いて無ければ、150万円値引きならもしかするといけるんじゃない?との事でした。(業者が違うので関係ないとは思いますが…)
少し気になりました内容としましては、仮契約の内容ですね。こちらは、金額が入った契約となっている場合、減額契約を追加で交わす必要も出てくる話となる気もしていますが、そこら辺も対応してもらえるようであれば良いのですが…
そうですね、ダメなら他をまた探す。
という感覚はとても大切だと思います。
不動産は縁を感じれるかどうか?
ですね。
家づくり教室 牧原
かみたあい様
朝送ったメールが返ってきてしまい、送信出来ない為、ブログにて返答させて頂ければと思います。
少し曖昧な表現になってしまうかもしれませんが、お許しください。
メール拝受致しました。
日曜日に会うまでの交渉のやり取りとしてはかなり充分だと思います。
(むしろあまり突っぱねると逆効果になる場合もあるので、一番良い状態で日曜日の話会いに臨めているように思います。)
そこまでくれば、後は相手方の出方次第ですね。
電話でのやり取りのメールを聞く感じですが、
営業マン的には引く気があって、それを上司に報告したら、上司から細かい事を色々と聞かれて30分後に再度指示が来て電話したという感じなんでしょうね。
恐らくですが、日曜日に上司との話で、再度同じような話をする事になると思います。
もう一度その上司に直接2500万円の理由をお伝えして、その上で、その上司の方が判断すると言った流れなんだと思います。
*変な話ですが、建築会社でよくある流れだと思います。
後は、上司がどれぐらいの話を持ってきてくれるかですが、
ここら辺は、その上司次第ですね。
かみた様がおっしゃられる通り、満額回答は頂けないかもしれませんが、
『2500万円になれば是非購入したいけど、2500万円にならないならもう一度考えないといけないかも…』
というニュアンス*少しここら辺のさじ加減は難しいですが
を再度伝えて頂く必要がありそうですね。
次回が済めば、相手の出方だけなので、頑張って再度説明などして頂ければと思います。
後は、あくまで、最初のメールではないですが、“縁”ですので、金額によって、かみた様が縁を感じれるかどうかがポイントだと思いますよ。
家づくり教室 牧原
かみた様
家づくり教室の牧原です。
メール拝受致しました。
そうなんですね。150万円は無理にせよ、19万円ですか…逆に悩まずに断れる金額でしたね(^^;)
さて、頂きました、太陽光発電10.23kwで3400万円の建売住宅の件ですが、
10.23kwを載せた建売住宅があるんですね。
少しびっくりしています。
太陽光発電を10.23kw載せようと思うと、初期費用で400~500ぐらいかかると思いますので、
その価格を差し引いた家と土地の価格は、妥当な感じなんでしょうか。
太陽光発電システムが10.23Kw載ってると、確かに月々4万円程度は浮いてくる計算が出来ると思いますので、
魅力的な話ですね。しかも売電価格も高い状態!
また、保証料がかからない銀行さんも最近では出てきています。
ネット銀行さんやフラット35などは保証料無しという所も多いです。
フラット35などは、色々とその他の条件が出てくるので、恐らく今回の話だとソニー銀行とか新生銀行さんの話になるんでしょうか。
後は、その銀行で審査が通るか通らないかが問題となってくる事。
取り急ぎ、契約前に、その会社さん経由で事前打診を通してもらうという話になってきそうですね。
また、保証料が無い事でのデメリット(例えば、金利が少し高いとか…)
を確認して頂くのが一番ですね。
逆に本当に上手くいくようであれば、その物件の方が魅力的かとも思いますので、ご検討されるのも良いかもしれないですね。
家づくり教室 牧原