- 土地購入に伴い、
- 価格的な交渉や、
- 購入判断の為に、
その土地価格の公平性を知りたい！
という疑問に対して、
土地価格がどのように決まっていくのかをお伝えしていこうと思います。
土地価格の算定方法その１：路線価による方法
『路線価って何？』
と思われるかもしれませんが、簡単に言えば、
相続税や固定資産税を計算する為の基礎となるものです。
実際に路線価は国税庁のHPで見れますので、興味のある方はチェックしてみて下さい。
路線価とは、道路に査定の基点を置いたもので、その土地に接道する道路や周辺状況からその路線価を元に土地価格を計算する方法です。
一般的には毎年、1月1日の時点の価格が公開されています。
土地価格を算出する方法の中では、一番簡単な方法で、（かなりざっくりとな計算になりますが…）
前面道路の路線価に0.8を割って出す
という方法になります。
…
土地価格の算定方法その２：固定資産税の価格
こちらはインターネットでは、一般的に公開されている訳ではない為、ご自分の土地なのであれば、調べられる方法になります。
通常は
固定資産税価格は時価の7割程度
というのが一般的です。
とはいうものの、一般的に土地の価格に関しては、
この固定資産材の価格よりも路線価を元に計算する事が殆どです。
逆に、
その土地に建っている建物の評価価格を算出する際つかわれるのが、この固定資産税の価格という事も覚えておきましょう。
上記の2つの土地価格算定方法は良くつかわれるので、覚えておきましょう。
しかし、
この2つでは、細かな状況の変化に対応出来ていない事もおわかりかもしれません。
そこで、
土地の価格計算の微調整のためのポイント
ざっくりとした査定ポイントをご紹介したいと思います。
- 前面道路の状況：
→道路幅員、舗装状況、道路の連続性 - 交通・接近条件：
→最寄り駅までの距離、日常生活の需要を満たす為の施設（スーパー等）、小学校、中学校、病院などの公共施設までの距離 - その土地の環境：
→日照条件、地勢や地質・地盤（液状化地域かどうか、海抜○○ｍなど）、下水道や都市ガス地域かどうかなど - 土地面積：
→大きすぎたり、小さすぎたりと周辺環境と照らし合わせて考慮される。 - 土地形状：
→旗ざお地、不整形地、三角地など土地形状による補正 - その他土地条件：
→角地かどうか、高低差はどうかなど、
例えば、角地に関してのポイントを上げると、
といった表になります。
まだありますが、こういった状況に応じて、その都度、土地価格に『5%』上乗せしたり、逆に『マイナス』されたりしながら土地の価格修正が行われます。
正式には『土地価格比準表』というものがあり、そちらで何%の±の計算式が出ていますが、現状入手が難しい事もあるようなので、参考にこちらのＨＰに土地価格比準表がわかりすくかいてある為ご参考下さい。
土地価格の算定方法：市場
土地価格を考える時、上記の算定ポイントを考え始めると、急にややこしくなってきます。
上記のような話を突き詰めていく事は、一般のお客様でも可能ですが、色々と難しいように感じるかもしれません。
という事で、最後はもう少し原点に返って話をしてみたいと思います。
土地価格の算定方法を考える際、
結局の所
土地を売る人は、価格を出来るだけ高く売りたいし、
土地を買う人は、価格を出来るだけ安く買いたい。
という根本的な話をもとに考える事が一番です。
経済的な言い方をすれば、“見えざる手＊アダムスミス”の考えが土地でも働いているように思います。
売り手が高い価格を付けていても、周辺状況によっては、価格を下げなければ売れないし
買い手が安い価格で交渉したとしても、周辺状況によって、交渉出来ない事も出てくる。
結局は、
- 周辺状況の土地価格
- 直近の取引事例
などの売買価格というのが、ベースとして考えられるようになります。
なので、
最終的に一番オススメなのは、とにかく周辺の土地物件を見る。
これが一番です。
色々と物件情報をチェックしていると、
その中で少し坪単価が高いものや低いものが目に付くようになります。
それは何故かな～？？
と思いながら見ていくと少しづつ土地価格観がわかってきます。
また、できれば、その土地を実際に見に行って見るという事もしてみましょう。
土地の正確な価格決定の為には、不動産鑑定士などが色々な調査をした上で決まるという事もありますが、実際の流れからすると、
- STEP1：土地を売る人が希望の金額。
- STEP2:それでも売れない場合は、価格を下げて出す。
という流れです。
売る人の性格やそのニーズの強さによっても価格は変わってくる為、一番最初から比較的割安に売りに出す方もいれば、そうでない方も。
そういった事も踏まえると、ある程度の土地価格観を掴んでおき、良い情報と悪い情報を何となくでも見分けられるぐらいに土地情報をチェックしておく必要がありそうですね。
土地価格に関する詳しい情報や、土地に関する相談を無料でしてみたいという方は、
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参考記事1：知っておきたい土地の探し方１０
参考記事2：土地購入の流れと注意点
参考記事3：建築条件付きの土地を買う前に確認すべき３つの内容
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