建売住宅

ローコスト系以外の建売現場の価格判断、3つのチェック方法

投稿日:2016/02/08 更新日:

建売住宅を(も?)検討している方にとって、

俗に言う

  • “ローコスト系の建売住宅”
  • “工務店や建築家の建売住宅”

の二つの違い…

というよりも、

一般的によく見る建売住宅

工務店さんや建築家さんがつくる建売住宅

の違いに対しての話をしていきたいと思います。

特に今回は、ローコスト系以外の建売住宅に関しての、判断基準

という項目の話をしてみたいと思います。

ここら辺の話は、もしかすると、

価格観から

“注文住宅も視野に入れつつ”

というお考えも入ってくるかと思います。

ローコスト系の建売住宅であれば、

立地条件や価格が一番重要な要素となってくるかと思います。(もちろん違う見方も当然ありますが)

価格交渉なども、解り易い感じです。

ですが、

ローコスト系以外の建売住宅に関しては、

  • 価格の妥当性は??
  • 値引きタイミングってあるの??
  • 逆にしっかり建ててくれる会社さんなの??

などの心配事もでてくるように思います。

そこで、今回は、

そういったローコスト系以外の建売住宅に関しての話をさせて頂ければと思っております。

建売現場の価格判断をしよう!

建売現場を見る際の価格の3つの判断材料

という事で、今回はローコスト系建売住宅以外の建売現場をどのように判断していけば良いのか?をご紹介してみたいと思います。

  • 土地の価格を計算しよう!
  • 本体の坪単価を割り出そう!!
  • 仕様の確認をしていこう!!!

の3つでそれぞれに考察を書いて行きたいと思いますので、ご参考頂ければと思います。

土地の価格を計算しよう!

先ずは、価格の妥当性ですね。

価格の妥当性を考える際、

先ずは、

  • 土地価格がどうか?
  • 建物としてはどうか?

の二つに別けて計算していく必要があります。

その上で、先ずは、土地価格に関してですが、

こちらは、結構簡単に計算出来、周辺市場価格を調べて頂く必要があります。

簡単に言うのであれば、

坪単価×面積+αの条件

ですね。

+αの条件に関しては、以前土地の査定事項として話をしていますので、ご参考頂ければと思っております。

*参考記事は、売却情報として載せていますが、購入判断にも使えます。

その上で、土地の価格が出てきたぐらいで、

0.85ぐらいをかけて計算

して頂くと良いかと思います。

通常、建売用地として建築会社さんが買う場合、

一般市場よりもお値打ちに購入する事が出来る為です。

また、この話は、実際に土地をいくらで仕入れたのか??

を厳密に調べる事は出来ませんので、ざっくりとした計算をしていく必要が出てきます。

建物の坪単価を割り出そう!!

その上で、建物に関してですが、

例えば、

その建売住宅の価格が4500万円だったとして、

上記の計算で、土地価格が2200万円ぐらいで考えられる場合、

建物の費用は2300万円となりますね。

その次に、

先ずは、

本体価格以外にかかる費用を差し引いていきます。

項目としては、

  • 家を建てる為の申請費用(20~50万円前後)
  • 地盤補強があるか無いか??(有れば、50~60万円前後)
  • 外構費用(外構計画によりますが、100万円前後)

を引くと、

ざっくりですが

建物にかかる費用として

2000~2100万円ぐらいですね。

そこから、

消費税を引いて

約1900~2000万円

その上で、

床面積が35坪だった場合は、

54~57万円/坪単価

という計算になります。

先ずは、この計算をして頂ければと思っております。

建物の坪単価と仕様の確認

仕様の確認をして行こう!!!

で最後は、その家の仕様の確認ですね。

この仕様の確認ですが、

一般的には、

ローコスト住宅の家づくりと比べて頂ければ良いと思います。

どのような仕様を確認していけば良いのでしょうか??

先ずは構造的な話をさせて頂くと

通常木造在来か2×4工法の現場になると思いますが、その構法自体に価格差はあまり関係ありません。

その上で、

一般的なローコスト住宅との建売住宅と違う点を検討して行って頂ければと思います。

例えば、

  • 各種申請は取れているかどうか??(長期優良住宅など)
  • 断熱性能はどうか??
    →断熱材はグラスウールかどうか??等
  • 地盤の保障はどれだけあるか??
  • 耐震性能はどうか??
    →等級として最高は取れているかどうか??等

など、壁の中の状況を見ていきます。

と言っても、最近の建売現場は、意外と長期優良住宅仕様もとれている状況なので、+αの価格として考えて頂ければと思っております。

次がポイントです。

設備関係!

です。

正直な話をすれば、どのような設備状況になっているか??

を見るだけでも、判断は出来ていきます。

1.水周り設備

先ずは、解り易く、水周り設備を見ていきたいと思いますが

+の条件となりそうな項目としては、

  • キッチンの裏のカップボードの有無??
  • お風呂のサイズは??
  • 洗面の仕様は??
  • タンクレストイレかどうか??

があるように思いますので、そちらを見て頂くと良いかと思います。

2.床暖房の有無は??

床暖房が例えば、リビングに6帖、ダイニングに4帖だったとすると、+50万円ぐらいのUPとして計算できる話になりますね。

3.収納量と細かい収納はあるかどうか??

この収納に関しては、意外と見落とされがちな話かもしれませんが、生活していく上でかなり重要な項目になるのが、収納量です。

また、収納に関しては、

建具関係が一番お金がかかります。

例えば、

収納ドアの数は3~5万円×枚数

ですし

収納の棚に関しては5000円×枚数

ぐらいの計算が出来たりします。

*少し価格観はざっくりな話で、ここではあくまで概要をつかんで頂ければと思っております。

4.その他の+α設備は??

その他に特徴的なものを考えてみたいと思いますが、

  • 外観デザインのこだわり方
  • 内観のこだわり方

の二つに関しては、なかなか判断が難しい項目となります

が、

  • 窓のサイズや数、シャッターの有無はどうか??
  • 照明の有無
  • カーテンの有無

などは

客観的に価格観を掴むうえで判断できるポイントになってきますね。

以前、建売現場見学会に行った際に、

  • 1階の天井高が260㎝という現場があったり
  • 二階の各部屋は購入者が好きなクロスを選べる

といったサービスがありましたが、

大工さんの手間などを考えると、そういった所も地味に価格UPしている事がわかります。

それらを考えていくと、適正な価格観というのが解るかもしれません。

まとめ

以上のような段取りをして行って頂くと、

ローコスト系以外の建売住宅でも、

価格の適正具合を判断出来ていくのではないでしょうか。

…と言っても、

そもそも、物件として

好き嫌い

購入者側からの予算設定

なども出てくると思いますので、あくまで今回は、ローコスト系意外の建売住宅に対する価格設定に関する話です。

ではでは

↓↓↓参考記事はこちら↓↓↓

参考記事1:不動産の売却で業者さんに売るなら

参考記事2:建売住宅が安くなる3つの理由

参考記事3:建売を買う時こそ、不動産の仲介手数料~仲介手数料は上限が決まっているだけ~

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