ハウスデザイン 土地

第一種低層住居専用地域での家づくりは、北側斜線制限を考える

投稿日:2015/12/17 更新日:

先日、土地を探していて、ふと目に留まった情報がありました。

その土地情報をざっくりとまとめると、

  • 第一種低層住居専用地域
  • 建ぺい率40%
  • 容積率100%
  • 壁面後退1m
  • 土地面積33坪

といった内容です。

第一種低層住居専用地域で家を考えるなら

はい、第一種低層住居専用地域に関しては、以前ブログでもお伝えしておりますが、上記の条件を考えると、

一番引っかかる条件として、

  • 建ぺい率が40%(低い)ということ。

その上で、

第一種低層住居専用地域だから2階建て…27坪ぐらいの家づくりか~

となりそうな条件の土地…結果として、この土地はちょっと厳しいかな?

といった感覚になる事も多いのではないでしょうか。

…すみません、お客様がそのように感じる事はないと思います。

例えば、

そういった情報をこちらで見つけて、それをハウスメーカーさんの営業マンさんなどに話をした際に、建築に携わる方の意見として、そのような感覚、厳しい意見が出てくる事も多いという話です。

また、第一種低層住居専用地域だと、北側斜線の制約も出てきます。

*北側斜線や道路斜線の制限に関しては、下でイラストを使ってご説明していますので、ご参考ください。

はい、話を戻しますが、

第一種低層住居専用地域は、色々な制限がある用途地域だからこそ、街としての景観が保たれるといったメリットがあります。

つまり、

住宅を建てる時の規制が一番厳しい所でもありますので、土地の条件によっては、当然ながら、検討外の判断となる方や建築会社さんも多いかもしれません。

リンク:土地を買うなら第一種低層住居専用地域!?

ですが、

今回の土地に関して言えば、

容積率は100%の制限

という所が少しポイントになりそうだな~と感じた事もあり、少し可能性の話をさせて頂ければと思っております。

つまり、

  • 建ぺい率で考えると40%で、27坪ぐらいの建物しか建てられないけど
  • 容積率は100%だから、上手くやれば、33坪までの家なら建てられる計算…

という話をしていきますね。

最近の建売が100㎡前後が多いという事を考えれば、面積的にはぎりぎり建てられる?(ご要望次第では)という話となりますね。

であれば、

高さを制限する工夫をすれば、建てられるのではないの???

なんです。

意外と盲点?こんな工夫をすれば、制限の多い地域で家が建つかも??

で、今回の記事ですが、

どんな工夫をすると、より可能性が広がるのか?

を、注文住宅ならでは、また建築家さんや地元の工務店さんだからこそ出来る話などを少ししていきたいと思います。

小屋裏部屋を考える

小屋裏部屋ってどんなもの?

に関しては、画像を参照して頂ければと思います。リンク:NAVER画像まとめ

こういった形で、斜線制限を考えながら、写真のような小屋裏部屋として一部屋設ける事で、実は部屋数などが足りてくる事もあったりします。

はい、正式な呼び方(?)を言えば、

小屋裏3階建ての家づくり

を考える事が今回のキモの話となります。

因みに、この小屋裏三階だては、費用の違いはありますが、意外とどこでも可能な家づくりです。

一階、二階の軒高を考える

次に、

家の高さ制限がどうしても出てきてしまうので、ここをクリアするための方法を考えていきたいと思います。
*基本的な制限に対しては、下の方で説明していますので、今は解らなくても、そのまま読み進めて行って頂ければと思っております。

答えの一つとして、

一階や二階の軒高を一般的に多い高さとされる240㎝の天井高から、例えば230㎝にしていくような高さの修正を考える事があげられます。

ここら辺は建築家さんや工務店さんのような完全自由設計の家づくりだからこそ出来る話になる事も多いです。

空間としての工夫をする

その次です。

この話は、高さを低くすることを前提としての話をしますが、

そういった天井を低くすると、圧迫感が出てくるのでは?

という不安が当然あるかと思いますので、ここを工夫をしていきたい所。

例えば

  • 二階リビングにして、小屋裏利用をする為にも、屋根部分を傾斜天井にする。
  • 窓を天井までの高い窓にして、開放感を出す。
  • バルコニーと上手くつなげる事で広さを出す。

など

空間演出の工夫をしてあげる事で、注文住宅ならではの工夫が出来るようになったりします。

ここら辺の空間演出に関しては、建築家さんが得意かもしれませんが、考え方を覚えて頂ければとも思っております。

傾斜天井、小屋裏部屋

注文住宅ならではの工夫で、そこにしか出来ない家をつくる

はい、例えば、今回のような制限(制約)の多い土地こそ、

家をつくる側の裁量が問われるようになってきます。

つまり、

建築会社さんの提案力が問われる

という話ですね。

因みに、そういった制限(制約)の多い土地というのも意外と多いように思います。

そういった土地は、

逆に、

  • 土地価格が周辺の土地価格と比べて、非常にお値打ちになっている事も多い。
  • +で意外と人気のエリアでも検討出来る期間がある場合が多い
    *なかなか売れないので

といったメリットがお客様にもあります。

なので、ここら辺を意識して頂くと、土地探しに少し幅が出てくるのではないか?と思い、今回の話をさせて頂いております。

土地が通常よりもお値打ちだから、建物に多少の工夫するお金をかけられるという話でもありますが、

こういった土地で計画するからこそ、より自分たちの理想に近い家づくりとなる事もありますね。

是非、この感覚を覚えて頂きつつ、土地探しをして行って頂ければと思いました。

第一種低層住居専用地域の主な制限説明

最後に、少しそれぞれの制約(制限)に関して、必要な説明をお伝えしておきますね。

こういった知識を知っておくだけでも色々と変わってくると思いますし、最後に、今回の土地条件に関する解決方法というのもイラストでご紹介しておりますので、参考にしてみて下さい。

北側斜線

北側への日射を考慮したもので、第一種低層、第二種低層住居専用地域では、5mの高さから1:1.25の勾配で斜線制限がかかります。

解り難いので道路斜線と合わせて、イラストをご参照ください。

道路斜線

敷地に対して道路の反対側の境界から1:1.25の勾配で斜線制限がかかります。

家づくりの斜線制限の説明1

壁面後退

敷地境界線から家の外壁を1mまたは、1.5mの距離を離すように指定されている事があります。*通常土地の詳しい情報に記載があります。

高さ制限

家の高さが、10mまたは12mの絶対高さの制限を定められている。*詳しくは、建築地の市のHPや、市役所にある都市計画課で調べて頂ければと思います。

建ぺい率/容積率

土地に対して建てられる家の面積が大きく制限されている地域で、建蔽率は30%~60%、容積率は50%~200%までで、定められています。

5つがポイントななる事が多いので、最低限の知識として持っておきましょう!

今回の話をまとめて回避する為の一例を少しご紹介させて頂きますね。

という事で、

今回の土地に対する解決方法の一例をご紹介です。

斜線制限の制約を回避する一例

因みに、

“土地に対する制約(制限)は、地域によって、かなりの違い”があります。

また、それぞれに“規制緩和の方法”なども出てきます。

ので、こういった地域で検討をする場合は、

必ず

“土地の購入前から、建築の方も専門家の方に相談”

するようにしましょう!

参考記事1:土地を買うなら第一種低層住居専用地域!?

参考記事2:不動産仲介手数料は上限が決まっているだけ

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