家づくりで住替えをお考えの方は、
- 『今済んでる分譲マンションを売って新築（あるいわ中古戸建）を買いたい』
- 『二世帯住宅で住みたいけど手狭だから新しく土地を買って建てたい！』
- 『将来的には、売却する事も考えて家づくりを考えたい』
と今ある不動産を売却して住替えを考える方も多いと思います。
そこで、この住替えの不動産売却に関するお話。
目次
住替えで大変なのは不動産の売却！
住替えを考える時に一番大変なのが今住んでいる不動産を売るという事。
- 『残っている住宅ローン金額で最低でも売却したい！』
- 『新しい家の頭金としてこの不動産売却資金を当てにしている』
- 『仮住まいなどしたくないから売却と同時に住替えたい』
とお考えの方も多いはず。
そういった時、意外と思うように住替えが出来ないのは、不動産の売却がスムーズに行かない為です。
不動産の売却が何故大変なのかを三つの観点からご紹介致します。
売れるタイミングや金額
一つ目に売れるタイミングや金額がつかめないという事。
今持っている不動産を売る場合、
はじめは、
『こちらの希望価格』⇒『なかなか売れない』⇒『もう少し価格を下げる！』
という感じになる場合もあると思います。
では、この価格を下げるタイミングはいつにするのか？
1ヶ月？3ヶ月？それとも半年？
正解はありませんが、売れる時は直ぐに売れるし、売れないときは1年以上売れない事もあります。
1ヶ月様子を見てみて売れなければ、価格を下げるべき地域もあります。その地域の不動産回転率によっても変わってきます。
こちらは、一部の首都圏を除けば、あまり短期（1ヶ月程度）で売る事を考えるのは得策ではない気もしますが…
で、こうした時に、新築を建てる会社さんから
- 『今決めてくれ、引渡し条件で○年○月で計画を立てましょう。』
と言われ、気にしてか、そうでなくても早いタイミングで価格を下げてしまう事があります。
その他、
あと100万円値引きしてくれたら買いたいとか、
売れたは良いものの、引渡しのタイミングが合わないとか、
些細な事でも商談がなくなるという事も多いんです。
ですから
この『売る』と『買う』を同時に進める事が意外と難しいんですね。
住替えで必要な資金
で、そうなってくると次に考えるのが、
- 『新しい家に住みながら売却をしてけば良いや』
ですよね。
実はこれも大変。
理由は二つ
- 住宅ローンがくめるかどうかわからない。
- 組めたとして、売れるまでは、二重でローン返済が必要！
という事です。
例えば、
現在のローン残高が、1000万円（毎月のローン返済が7万円）だっとして、新築で3000万円の住宅ローン（毎月9万円で35年）を組んだとしたら、銀行の審査は、毎月16万円支払える信用がお客様にあるかどうかを見てきます。
『売却するから、そこは別で考えて』
という風にはいきませんし、4000万円の借入で一緒に計算という風にもいきません。
4000万円を借り入れした場合、月々返済は12万円前後ぐらいです。こちらは、全てを借換をした時の計算なり、別々のローンとみなされた場合、上記のように16万円、月々で返済できる能力があるかどうかが問われてきます。
また、ローンの抵当が今の不動産と、新しい土地と建物に別々の銀行でつける事によって審査が厳しくなってくる事もあります。
つまり、
そもそも、住宅ローンが組めるかどうかが問題になってきます。
16万円の支払いが可能なのかを見られる為、月々40万円以上の月給が条件だったりします。
＊詳しい条件は各銀行で違う為、それぞれ確認が必要です。
もちろん上手い事組めたとしても、
- いつ売れるか？
- いくらで売れるか？
という保証は、不動産をどこかに買い取ってもらう以外、仲介として市場に出す限り、わかりませんし、売れるまでは、二重のローン生活です。
仲介として出している限り、もしかしたら、ずっと売れないかも…。
という不安も出てくる為、精神的にも大変です。
不動産の売却をどこに依頼するのか
こちらは、今持っている不動産を
【仲介物件】として市場にだすのか？
それとも、どこかに【買い取ってもらう】のか？
の二つの選択の理解が必要です。
買取を希望する場合：
市場価格から300～600万円（立地やその物件の状態によりますが）ほど安い条件で買い取る業者が殆どです。
つまり、
直ぐに現金化でき、タイミングもある程度把握できる買取という選択肢は、予定希望額で買ってもらうことができないデメリットがあります。
仲介物件として出した場合：
希望金額に近い状態で売れる場合も多い反面、一番目でお伝えした売れる時期や金額の保証がない事。
また、気長に待つという忍耐力も必要になってきます。
では、この住替えの為の不動産売却は、どこに依頼するのが良いのか？
仲介でまず希望する場合：
信頼出来る不動産仲介業者、価格交渉力のある不動産仲介業者にお願いする事が一番です。
こちらに関しては、今度お伝えしようと思っていましたが、ブログを探していたら、不動産売却の価格交渉というブログがあったのでそちらを参考にしてもらうと良いかと思います。
買取希望の場合：
- 仲介業者に話を持って行ってみる
- 新築の建設会社に話しを持ちかけてみる。
- 個別で分譲系の会社に声をかける
- 不動産の査定サイトを利用する事も一つだと思います。
なども買取希望の場合は出てきます。
買取をメインで考える場合、査定サイトを利用するのが良いと思います。
不動産を買い取るという事は、その会社に不動産投資をさせる事になる為、とにかく色々な買取業者に声を掛けてもらったほうが良いと言う事です。
また保険として最低ラインを抑えておくという感覚で、無料査定をして貰えるサイトを利用するのは、一つの手だと思います。
ネットなどの無料査定は競合が前提としてある為、断り易い！という事もメリットです。
…
最後に住宅ローンの解決策
住宅ローンがもし残っている場合、最初にこの問題に取り組む必要があります。
STEP1：新しい家の住宅ローンの審査の時期を把握
今の住宅ローンがいくら残っているかは、新しい家の住宅ローン審査のタイミングになります。
土地を買う場合は、その土地の契約前、建物の場合は、建物契約後にローンの審査をする事が多いので、そのタイミングでいくらの残高になるのかが重要です。覚えておきましょう。
SETP2:今組んでいる住宅ローン会社に相談
住宅ローンに関しては、今の住宅ローンとこれからの住宅ローンを併せて借換え（今支払っているローン会社）の相談が出来るかどうかの確認してみる。
こうする事で、二つの不動産をまとめて担保として同じ銀行が扱える為、住宅ローンが比較的通り易くなりますし、返済の負担も減ります。他の住宅ローン会社にまとめて借換えは、担保設定や各種手続が大変だったり、手数料が発生する為、単純に比較する事が難しくなって来るためです。
もし、金利の良い条件の所に変えたい！と言った場合は、その不動産が売れてから検討するという事で遅くありません。
そして、返済時期や金額がある程度イメージできたタイミングで、
STEP3:具体的に返済しなければいけない金額を把握
具体的に返済が必要な場合は、その対処を考えます。その際、親族などに相談してみる事も一つです。
贈与や親子間での借入れなどで、現在残っている銀行のローンは返済してしまう。（土地や不動産についてる抵当権を消すという作業です。）
お勤めの会社にそういった借入れの制度などがあるかも確認してみるのも一つです。
最後に
不動産売却の基本的な流れは、仲介⇒買取の順番で検討していった方が、
不動産も高く売れる場合も多い為おすすめです。その代わり時間が比較的かかる為、全体的に時間的ゆとりをもって進めるようにしましょう。
その他にも『貸す』という選択肢ももちろんありますが、賃貸として出す場合はまた別の対応が必要だったり、賃貸期間など色々とこちらで操作しにくい面もある為、こちらではお伝えしていません。
不動産売却を希望で買取を考えるならネットもどんどん活用していきましょう。
不動産の売却で住替えをお考えの方で、名古屋・愛知におすみの方は、一度ご相談下さい。
不動産売却のアドバイザーを紹介したり、買取業者の見極め方、お勧め時期などもお伝えできると思います。
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