今回は土地購入に伴う重要事項説明の話をしてみたいと思います。
これまで何度か重説（重要事項説明の略で“じゅうせつ”と呼ばれます。）を聞いて来た私の経験の話でもあり、多くの不動産屋さんから聞いた話でもあります。
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目次
重要事項説明とは？
そもそも、重要事項説明とは？
重要事項説明（じゅうようじこうせつめい）とは、売買契約・貸借契約・委託契約に際して重要事項説明書に基づき、契約に関する重要事項を消費者に対し説明すること。宅地建物の取引、保険の販売、マンションの委託契約、建築設計契約などに重要事項の説明がある。Wikipedia参照
です。
要約すれば、
その土地の購入を買う前に、事前に知っておくべき内容が記載されたも
を重要事項説明書で説明をしなければならないのが不動産取引の決まりです。
【知識：説明義務】ーーー
不動産業法としての決まりは色々とあります。
その中で、“重説”を説明する者は、“宅地建物取引士（有資格者）”が説明をしなければいけないものとされています。
逆に、“不動産の売買契約書”に関しての説明は、宅地建物取引士が説明をしなければいけないという縛りはないのです。
これを聞いていただくだけでも、重要事項説明の重要性はご理解頂けるかと思います。
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土地の重説を受ける際の３つの心得
因みに、重要事項説明書は、結構分厚く、説明を全て、本当に全てをしっかりと受けようと思うと…時間的に一日つかっても足りないぐらいです。
そんな重説ですが、説明を受ける際の心構えとして、これだけは守りたい３つの話をさせて頂ければと思います。
心得１：重要事項説明は事前に受ける
先ず一つ目の心得は、
重要事項説明は必ず、あらかじめ説明を受けるようにしましょう。
という事です。
…？？
となるかと思いますが、慣れた不動産屋さんの場合は、重要事項説明に関しては、売買契約当日に、併せて説明をする事が殆どです。
勿論、その前に土地に関する情報など、大切な話は教えてくれるかと思いますが、、
もし、売買契約当日に重要事項説明を聞いて『え、そうなの？？』となる項目が出てきたら、引くに引けない状況になってしまう場合もあるかもしれません。
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ということで、出来れば、重説は契約前日までに聞いて、ある程度把握して契約当日を迎えましょう。
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心得2：説明の途中で質問すること！
2つ目の心得としてですが、
出来れば、重説の途中で解らない事が出てきたら、その都度、質問をしていく事
です。
重説は、量が多い為、何となくで聞いて、解説をきいていると、何となく聞いた感じになってしまって終わる、という事も多くあります。
それが原因で、後で問題があった時に、『ほら、重説でも謳ってあるでしょ！』と不動産屋さんから言われないようにする為です。
重説は、兎に角、量が多いのと、用語が難しい言葉で書いてある為、ややもすると、スピードラーニングばりに、自然と聞き流す感じになってしまいます…ちょっと古いですね^^;
ですが、気になった項目に関しては、そのつど、質問をして理解する姿勢が重要です。
例えば、瑕疵担保責任を例にだすと、
瑕疵担保責任に関する大まかな説明
『土地に隠れた瑕疵、例えば、土地を掘ってみたら、コンクリート廃棄物がゴロゴロ出てきた時などがあった場合、引渡し後、3カ月の間に見つけた時は売主さんの責任できれいにしてもらう事になっています。』
という説明があった時に、
『瑕疵担保責任についてですが、例えば、土地の中に、タイルなどの小さめな、廃棄物が出てきたらどうするんですか？』
などの質問が出せると、より理解が深まっていきます。
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説明する人のタイプ
また、重説は説明する人のさじ加減な所が結構あります。
- Aさんは、全部書かれてある文章を読んで、それを噛み砕いて説明をしてくれる
- Bさんは、中項目の説明だけをして、それを噛み砕いて説明するだけ
- Cさんは、重要な項目だけ、説明をする
Aさんの話は面白くなく、BさんとCさんは面白いといった感じで、何となく重説の満足度はBさんとCさんの方が高い事もあります。
ですが、基本的にはしっかりと説明をしてもらうようにお願いしておきたい所です。
心得3：隠れた瑕疵、境界線の明示
はい、土地の売買は、中古戸建などと比べると、確認すべき項目が少なく簡単です。
中古戸建など家がある場合は、その中の仕様や痛み具合などがありますが、土地はそのまま土地！ですので^^;
また、多くの方は、土地購入する前に、『その土地で家を建てるなら』を、どこかの建築会社さんに相談していると思います。
その為、その土地に対しての建築の規制（例えば建ぺい率や容積率、用途地域という話）は、ある程度理解していて、
『だいたいこんな家が建って、これぐらいの予算かな～』
は、解っている状況も多いかと思います。
つまり、そこら辺の重説の部分は、ある程度サッと流して聞いて頂いても良い場合もあります。
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実は、あまり細かく聞く項目も少ないのが土地の重要事項説明ですが、その中でも、ゆくゆく揉めやすい、気をつけたいポイントが２つありますので、ご案内をしておきますね。
①．隠れた瑕疵に関する定め
2つめの話でもお伝えしましたが、瑕疵です。
隠れた瑕疵とは、契約前までに知らなかった内容が契約後に出てきて、それが契約の売買判断に影響を及ぼすであろう情報の事です。
＊この隠れた瑕疵、ですが、こちらは買う側としては、“落ち度がなく”という所もポイントで、これがはっきりと明記されているのが重説なのです。
瑕疵担保責任を
- 誰が？
- いつまでの期間？
- どのように？
の説明はしっかりと聞いておきましょう。
また、瑕疵担保責任を負う期間ですが、通常は、“引渡し後3カ月”程度の期間設定となっている事も多いので、その三カ月の間に、建築会社さんに基礎工事は最低でも入って頂くようなダンドリはしてもらいましょう。
また、
売主さんが一般の方の場合（…不動産屋さんが売主ではない場合）、契約の特約として、“瑕疵担保責任を免責とする”という場合が出てきます。
引渡しした後は、どんな事があっても、一切責任を負わないよ！
という話ですので、ここはサラッと流してしまうと怖いかも！です。
瑕疵担保、誰が、いつまで、どのように、はしっかりと確認しておきましょう！
具体的な対策と言っても、事前に“瑕疵担保責任は免責”という説明を聞いて、もし、何か隠れた瑕疵が見つかった場合は、“こちら側で対処しなければいけない”という心づもりをしておく事になります。
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②．境界線の明示
また、土地の売買契約で、一番揉めやすいのは、隣との境界線に関してです。
通常は、
- 買付申込の前に、となりの土地との境界線（杭）などを確認しておく。
⇓ - もし境界を明示する杭がない場合などは、測量をして杭入れをおこない、引渡しをする。
のが一般的なのですが、
特に気をつけておきたいのは、
- 境界杭が無い場合
- ＋売買において新たに測量と杭入れをしない場合
を条件として提示された場合です。
いわゆる
“現況のままで渡す場合（業界用語で言うと“現況渡し”）”
という話の場合がある時です。
こういった場合は、トラブルがあった時の事も考えて、隣地の方と“覚え書き”をする必要が出てきたりしますので、もし、不動産屋さんから『現況渡しで』という話を聞いたら、『もし、問題が起こったら…』と質問をして頂ければと思います。
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③．手付解除と白紙解除、違約解除に関しての理解
契約の解除条件も重要な項目の一つですので、追加で書いておきますね。
契約後～引渡しまでの期間に
- 手付金の放棄で解除できる期間
- 無条件で白紙解除できる条件（手付金は返ってくる）
の確認はしっかりと理解しておきたい所です。
例えば、白紙解除できる住宅ローン特約の場合、
住宅ローンの審査期間などもある程度自分たちで把握して、いつまでに住宅ローンの本審査を通しておかなければいけないのか？は把握しておく必要があります。
契約から、引渡しまでの期間設定によっては、住宅ローン特約期間が意外と短く、白紙解除が出来ない場合も出てきます。
また、引渡し条件として、契約後～引渡しまでに、その土地に立っている建物の解体更地渡しが条件だった場合、その解体を着手してしまう事で、手付放棄の解除が出来ない期間設定となっている事もあります。
ここの条件（期間設定や、そもそものダンドリ状況など）はしっかりと確認しておきましょう。
また、違約解除という項目あり、例えば、売主さんが、引渡しの期日までに、引渡しの準備を進めてもらえず、こちらから催促しても動いて貰えない場合などの解除条件の確認もしておきましょう。
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まとめ
専門用語が多めですみません。
ですが、土地の売買で、とっても大切な話ですので、頑張って読んで頂ければと思います><
はい、土地の重要事項説明に関しては、上記の３つの心得を理解して、取り組むようにして頂ければと思います。
“土地に歴史あり”ですので、当然、今回お伝え出来なかった内容が突発的に出てくる事も多いかと思いますが、最低でも、
- 重説は事前に説明を受ける
- 説明の最中に質問をする
- 土地の重説で重要な３つの項目は特に意識する
を心がけて頂ければと思います。
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参考記事１：土地の探し方、知っておきたい探し方10
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参考記事３：土地を買うなら第一種低層住居専用地域？
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