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土地の重要事項説明を受ける時の3つの心得

今回は土地購入に伴う重要事項説明の話をしてみたいと思います。

私の経験ですが、これまで、重要事項説明は何度か聞いてきているのですが、最近、とある仲の良い不動産屋さんの土地の重要事項説明に同席させて頂いた事をきっかけに。

何社かの不動産屋さんにも話を聞き、にわか知識ではありますが、その話をしていこうかと思います。

売買契約よりも重要な重要事項説明

重要事項説明とは?

そもそも、重要事項説明とは?

重要事項説明(じゅうようじこうせつめい)とは、売買契約・貸借契約・委託契約に際して重要事項説明書に基づき、契約に関する重要事項を消費者に対し説明すること。宅地建物の取引、保険の販売、マンションの委託契約、建築設計契約などに重要事項の説明がある。Wikipedia参照

です。

その土地の購入判断をする為に、事前に知っておくべき内容が記載されたもので、宅建業法で、宅地建物取引士が説明をしなければいけないものとされています。

逆に、その後の“不動産の売買契約書”に関しての説明は、宅地建物取引士が説明をしなければいけないという縛りはありませんので、重要事項説明の重要性はご理解頂けるかと思います。

重要事項説明…毎回、長いので、業界用語で『重説(じゅうせつ)』で話をしていきますね^^

土地の重説を受ける際の3つの心得

因みに、重要事項説明書は、結構分厚く、説明を全てしっかりと受けようと…

…いや、当然しっかりと説明を受けるべきなのですが^^;

売買上で関係ない所の説明や、その土地に対して県や市が定めている条例などがあって、それを細かく聞いていったりすると、時間的に一日つかっても足りないぐらいです。

勿論、関係する条例などは、あらかじめ…、重説の前に、把握しておくべき項目です。

そんな重説ですが、説明を受ける際の心構えとして、これだけは守りたい3つの話をさせて頂ければと思います。

重要事項説明、3つの心得

1つめ:重要事項説明は事前に受ける

先ず一つ目の心得は、

重要事項説明は必ず、あらかじめ説明を受けるようにしましょう。

という事です。

慣れた不動産屋さんの場合は、重要事項説明に関しては、売買契約当日に、併せて説明をする事が殆どです。

勿論、その前に土地に関する情報など、大切な話は教えてくれるかと思いますが、、

もし、売買契約当日に重要事項説明を聞いて『え、そうなの??』となる項目が出てきたら、

こちら側:『(…売主さんも来てるし、相手側の不動産屋さんもいるし、ここまでの値引き交渉などの条件提示も受けて貰っているし…今更、ちょっと待って!!とは言えない雰囲気だな~)』

と、何となく、流れ的に了承しなければいけない雰囲気で、流されてしまう!という事は避けたい所です。

なので、出来れば、重説は契約前日までに聞いて、ある程度把握した上で臨みましょう。

2つめ:説明の途中で質問しないと聞いただけになるよ

2つ目の心得としてですが、

出来れば、重説の途中で解らない事が出てきたら、その都度、質問をしていく事

です。

重説は、量が多い為、何となくで聞いて、解説をきいていると、何となく聞いた感じになってしまって終わる、という事も多くあります。

それが原因で、後で問題があった時に、『ほら、重説でも謳ってあるでしょ!』と不動産屋さんから言われないようにする為です。

重説は、兎に角、量が多いのと、用語が難しい言葉で書いてある為、ややもすると、スピードラーニングばりに、自然と聞き流す感じになってしまいます。

ですが、気になった項目に関しては、そのつど、質問をして理解する姿勢が重要です。

例えば、瑕疵担保責任を例にだすと、

瑕疵担保責任に関する大まかな説明

『土地に隠れた瑕疵、例えば、土地を掘ってみたら、コンクリート廃棄物がゴロゴロ出てきた時などがあった場合、引渡し後、3カ月の間に見つけた時は売主さんの責任できれいにしてもらう事になっています。』

という説明があった時に、

『瑕疵担保責任についてですが、例えば、土地の中に、タイルなどの小さめな、廃棄物が出てきたらどうするんですか?』

などの質問が出せると、より理解が深まっていきます。

説明する人のタイプ

また、重説は説明する人のさじ加減な所が結構あります。

  • Aさんは、全部書かれてある文章を読んで、それを噛み砕いて説明をしてくれる
  • Bさんは、中項目の説明だけをして、それを噛み砕いて説明するだけ
  • Cさんは、重要な項目だけ、説明をする

Aさんの話は面白くなく、BさんとCさんは面白いといった感じで、何となく重説の満足度はBさんとCさんの方が高い事もあります。

ですが、基本的にはしっかりと説明をしてもらうようにお願いしておきたい所です。

3つめ:隠れた瑕疵、境界線の明示

はい、土地の売買に関しては、中古戸建などと比べると、確認すべき項目が少なく簡単です。

中古戸建など家がある場合は、その中の仕様や痛み具合などがありますが、土地はそのまま土地!ですので^^;

また、多くの方は、土地購入する前に、『その土地で家を建てるなら』を、どこかの建築会社さんに相談していると思います。

その為、その土地に対しての建築の規制(例えば建ぺい率や容積率、用途地域という話)は、ある程度理解していて、

『だいたいこんな家が建って、これぐらいの予算かな~』

は、解っている状況も多いかと思います。

つまり、そこら辺の重説の部分は、ある程度サッと流して聞いて頂いても良いかもしれません。

実は、あまり細かく聞く項目も少ないのが土地の重要事項説明ですが、その中でも、ゆくゆく揉めやすい、気をつけたいポイントが2つありますので、ご案内をしておきますね。

隠れた瑕疵に関する定め

2つめの話でもお伝えしましたが、瑕疵担保責任を

  • 誰が?
  • いつまでの期間?
  • どのように?

の説明はしっかりと聞いておきましょう。

また、瑕疵担保責任を負う期間ですが、通常は、“引渡し後3カ月”程度の期間設定となっている事も多いので、その三カ月の間に、建築会社さんに基礎工事は最低でも入って頂くようなダンドリはしてもらいましょう。

またもっと気をつけないといけない内容として、

売主さんが一般の方の場合(…不動産屋さんが売主ではない場合)、契約の特約として、“瑕疵担保責任を免責とする”という場合が出てきます。

引渡しした後は、どんな事があっても、一切責任を負わないよ!

という話で、この瑕疵担保の免責は、意外と多いのですが、そういった際のリスクも考えておきたい項目です。

具体的な対策と言っても、事前に“瑕疵担保責任は免責”という説明を聞いて、もし、何か隠れた瑕疵が見つかった場合は、“こちら側で対処しなければいけない”という心づもりをしておく事になります。

境界線の明示

また、土地の売買契約で、一番揉めやすいのは、隣との境界線に関してです。

通常は、

  • 買付申込の前に、となりの土地との境界線(杭)などを確認しておく。
  • もし境界を明示する杭がない場合などは、測量をして杭入れをおこない、引渡しをする。

のが一般的なのですが、

特に気をつけておきたいのは、

“境界杭が無い場合で、測量と杭入れをしない場合”を条件として提示された場合です。

いわゆる

“現況のままで渡す場合(業界用語で言うと“現況渡し”)”

という話の場合がある時です。

こういった場合は、トラブルがあった時の事も考えて、隣地の方と“覚え書き”をする必要が出てきたりしますので、もし、不動産屋さんから『現況渡しで』という話を聞いたら、『もし、問題が起こったら…』と質問をして頂ければと思います。

手付解除と白紙解除、違約解除に関しての理解

契約の解除条件も重要な項目の一つですので、追加で書いておきますね。

契約後~引渡しまでの期間に

  • 手付金の放棄で解除できる期間
  • 無条件で白紙解除できる条件(手付金は返ってくる)

の確認はしっかりと理解しておきたい所です。

例えば、白紙解除できる住宅ローン特約の場合、

住宅ローンの審査期間などもある程度自分たちで把握して、いつまでに住宅ローンの本審査を通しておかなければいけないのか?は把握しておく必要があります。

契約から、引渡しまでの期間設定によっては、住宅ローン特約期間が意外と短く、白紙解除が出来ない場合も出てきます。

また、引渡し条件として、契約後~引渡しまでに、その土地に立っている建物の解体更地渡しが条件だった場合、その解体を着手してしまう事で、手付放棄の解除が出来ない期間設定となっている事もあります。

ここの条件(期間設定や、そもそものダンドリ状況など)はしっかりと確認しておきましょう。

また、違約解除という項目あり、例えば、売主さんが、引渡しの期日までに、引渡しの準備を進めてもらえず、こちらから催促しても動いて貰えない場合などの解除条件の確認もしておきましょう。

まとめ

土地の重要事項説明に関しては、上記の3つの心得を理解して、取り組むようにして頂ければと思います。

“土地に歴史あり”ですので、当然、今回お伝え出来なかった内容が突発的に出てくる事も多いかと思いますが、最低でも、

  • 重説は事前に説明を受ける
  • 説明の最中に質問をする
  • 土地の重説で重要な3つの項目は特に意識する

を心がけて頂ければと思います。

家づくり教室からのご報告!

【ご報告】『それなら、この会社も見てみない??』の電子書籍を執筆中

少しお知らせを最後にさせて頂きますね。

このブログを書き続けて(…最近は更新が遅れてしまっておりますが…)4年。

その間に、記事として400以上の記事を書いてきており、『何から読んでもらうと良いのか?』を悩み続けてきていました^^;

これまで、

  • 7日間のメルマガでまとめてみたり
  • ブログ内でまとめ記事としてみたり

、、試行錯誤が続いていたのですが、何となく体系的なまとめになっていない事に悩んでおりました。

そこで、意を決して、電子書籍を出す事にしました。

先ずは、これまでの家づくりの無料相談経験を通じて、公平中立な第三者としての立場から、

『建築会社を比較・検討する方法』

を書いていく予定です。

これから家づくりをする方が、

“注文住宅業界の大きな大きな変化に対応して、素敵な会社さんと出会う為に”

を書いてみたいと思います。

8月末、9月初旬のタイミングで、タイトル(仮)『それなら、この会社も見てみない??』を出版できればと思っておりますので、また、もう少し詳しくご報告させて頂ければと思っております。*タイトルって難しいですね…^^;

ではでは。

↓↓↓参考記事はこちら↓↓↓

参考記事1:土地の探し方、知っておきたい探し方10

参考記事2:土地探しの手順を知って、自分で土地を探せれば、色々とお得になるかも?

参考記事3:土地を買うなら第一種低層住居専用地域?

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2017/08/07 | 不動産を買う, 土地

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