*

土地購入の為の諸費用っていつ払う?いくら必要??

  • 土地を購入する時ってどんな流れになるの??
  • 『お金の支払いって…諸費用っていつ払えば良いの??

高い買い物であるからこそ、土地を購入する流れや、その都度必要な諸費用が

“いくら必要で、いつ必要なのか?”

というのは気になる所だと思います。

出来れば購入前に知っておきたい知識ですね。

そこで今回の記事です。

土地購入までの流れ

土地購入の流れ…期間それぞれの期間は?

はい、という事で、先ずは土地購入の流れを把握していきたいと思います。

  • 土地の買付(購入の申込み)
  • 土地の決済(自分の土地となる)

までに必要な期間を見ていきましょう。

流れとしては、

  • 0.物件探し

    [良い土地が見付るまで]
  • 1.買付証明書を出す(購入の申込み)

    [1~2週間程度]
  • 2.売主さんと土地の売買契約(*不動産屋さんとの媒介契約も併せて)

    [1~2カ月程度]
  • 3.土地の決済(所有権の移転)

といった流れと期間になります。

今回の記事は、先ずは用語の説明や大まかな流れの説明をした後に、お金の流れの解説をしてみたいと思います。*かなり長くなりますが、しっかりとした理解をして頂く為に、お付合い頂ければ幸いです。

ではでは、

1.買付証明を出す(購入の申し込み)

買付証明

さて、インターネットなどで土地探しをして、現地を見に行き、、

“よし、ここなら!!”という土地が見つかった。

その後の手順として

先ずは、

■ 買付証明(買付申込)を出し、“その土地を買いたいという意思表示”をする!

必要があります。

その土地の所有者に、文面をもって意思表示を出すのが、この“買付証明書”になります。

その際、例えば、

  • 価格交渉
    :あと50万円価格を下げて!など
  • 条件交渉
    :引渡しの時期はこのタイミングが良い!など

なども、この買付証明書に記載をする事になります。

*買付証明書は各不動産屋さんでフォーマットとして書面がありますので、お問合わせ頂ければ良いかと思います。

さて、

この買付証明書ですが、注意点としてポイントが2つあります。

注意点1:買付証明書に法的な拘束力はない!

まず、知っておきたい項目としては、

“買付証明書に法的な拘束力はない!”

という事です。

例えば、

買付証明書で、価格交渉を条件として出した場合、もしかすると、その交渉期間中に、満額で(売主さんが出している価格をそのまま)、他のお客様から買付が出てきた場合、売主さんとしては、そちらを選ぶ事も出来てしまいます。

勿論、不動産業界の慣例的な話をすれば、

“買付を出した順番に交渉権がある”

ですので、通常は、上記のような満額の条件が出てきた時に、第一交渉権をもつ、こちら側に対して、

『満額回答が出てきたので、もし満額でダメなら、第二番手に買って貰う事になりますが、如何でしょうか?』

という話をしてくれる不動産屋さんなら良いのですが、そうでなくても、責任を問えない事があるという事です。

土地に関しては、“なかなか巡り合えない”というのもよくありますので、ここら辺は先に理解して頂き、『そういった場合はどうするか?』も考えておくと良いかもしれません。

…決して不安をあおって、価格交渉をするな!と言っている訳ではないので、ご理解頂ければと思います^^;

注意点2:住宅ローンの事前審査

もう一つが住宅ローンの事前審査の話です。

一般的な話として、

買付を出してから、売買契約までの1~2週間程度の間に、

“どこかの住宅ローン会社さんに事前審査を出し、希望する住宅ローン金額でOKをもらっておく”

必要があります。

*因みに、ここで銀行を決める必要がある訳ではなく、あくまで、何処かで仮審査を通しておければ良いという話です。

ですが、最近の土地売買の傾向として、(名古屋・愛知エリアでは、ですが)

買付を出すタイミングで、住宅ローンの仮審査を通した状態じゃないと、買付を受け付けてもらえない所もあるという事は覚えておいて頂ければと思います。

*こちらは、売主さん(その不動産屋さん)によりますので、ここら辺は事前に聞いておきたい所です。

…最近、銀行ローンで審査が通らない事が多くなっている事もある為か(銀行さんの審査が以前よりも厳しくなったため??)、事前に仮審査が通っている事を条件としている不動産屋さんも多いです。

以上が買付を出す際の流れと注意点になります。

その次は、

2.売買契約(と媒介契約)

売買契約

買付(交渉なども含め)が上手くいった後の話です。

因みに、通常、“買付を出してから売買契約までは、1~2週間程度の期間”ですので、この期間の感覚は覚えておいて頂ければと思います。

媒介契約??

また、因みに、この売買契約のタイミングで、不動産屋さんと買主様との媒介契約というのも交わす事になります。

媒介契約って何??となるかと思いますので、簡単に説明すると、

『この土地を、●●不動産で仲介します。その際、報酬となる仲介手数料は●●万円●●不動産にお支払いしますよ』

という契約が、媒介契約になります。

はい、その上で、

売買契約書

になります。

売買契約に関しては、買主さんと売主さんで交わす契約書になります。

基本的な書類作成のダンドリは、不動産屋さんがしてくれるので、流れだけは知っておきましょう。

重要事項説明と共に、各種土地の売買条件を明記して、双方の合意をこの売買契約書で確認していく事になります。

…重要事項説明は??

“売買契約の前に、重要事項説明じゃないの?”

ですよね。

多くの場合は、売買契約の日に、売買契約の前に重要事項説明が行われる事が多いです。

重要事項説明は、“その土地を購入する際、判断する為に重要な事項の説明”になりますが、一般的には売買契約の直前で行われる事も多いです。

事前に聞いておきたい。という事であれば、その旨を不動産屋さんに予めお伝えしておいて頂く方が無難です。

以上が売買契約時の話です。

  • 媒介契約
  • 重要事項説明
  • 売買契約

がある事を覚えておいて頂ければと思います。

その後、

3.土地の決済(引渡し)

決済

になります。

土地の決済(引渡し)

土地の決済の場所は、通常、銀行ローンを組まれる銀行さん、若しくは、買主さん側の利用している銀行さんでやります。

また、

“売買契約から決済までに”

  • 住宅ロ―ンを組む場合、銀行さんとの契約を済ませる必要があります。

また売主さんとしては、

  • “売買契約に基づいた条件を整える期間”
    (例えば、古家があって、解体が必要な場合だったり、敷地の測量をする必要があったり)

が必要となります。

通常、

“1~2ヶ月ぐらいが、売買契約→決済まで時間”

がかかりますので、覚えておきましょう。

*住宅ローンの申込み状況や、引渡しの土地条件によっては、2~3カ月ぐらいかかる事もあります。

土地の購入の流れはわかったけど…家は??

という事で、

家はどうすれば良いの??

土地の購入の流れ、その間に“家”はどうすれば良いの??

の流れも説明しておきたいと思います。

土地の買付を出してから、土地の決済まで、結構な期間がかかります。

その間に、当然のことながら建物の方も話を進める必要があります。

*住宅ローンを組まずに、土地は現金で買うなどの場合は、建物に関しては、そこまで焦る必要はありませんが、そういった方も少ないと思いますし。

一般的な流れをお伝えすると、

①.買付~売買契約までの間

家の打合せ①②

上のイラストを参考にして、説明していきますが、

買付照明(土地の申込み)の前後のタイミングで、検討している複数の建築会社さんから間取りや見積もりを出してもらいます。

買付から売買契約までは、そこまで時間がある訳ではないので、

土地探しを始めたら、同時期に(良い土地が見つかる前に)気になっている会社さんの価格観などは知っておきたい所。

例えば、

土地探しの始めのタイミングで、建築会社さんの選定も開始していき、『良いな~』という会社さんの予算観や提案観の目星は付けておきおきます。

*目星といっても、土地がある訳では無い為、過去の事例などの話を聞き、良い土地が出てきたら、担当者さんに直ぐに声をかけをして、提案と大よその予算観を出してもらえる準備をしておく感覚です。

その後、良い土地が見付ったら直に、その会社さんに、その土地で提案を書いて貰う。

これなら希望に沿うね!となる程度の間取り提案となれば、買付を出す。

ぐらいの感覚でも良いかもしれません。

表現方法が微妙なのですが、

“大よその土地と建物の価格の目安”を持った上で、買付が出せるとベスト

です。

その次に、

②.売買契約~決済までの間

家はどうすれば良いの?③

土地の売買契約が済むと、次は土地の決済の準備にはいります。

住宅ローンの事を考えると、この売買契約から土地の決済までのタイミングで

  • 建築会社さんの決定
  • 間取りの決定

などをしておけると、

  • 住宅ローン金額の決定ができ
  • 具体的な引越しのタイミングも解り

計画的に家づくりが出来るようになるかと思います。

と言っても、

  • 絶対に建築会社さんを決めていないといけないか?
  • 間取を決めないといけないか?

と言うとそうでもありません。

あくまで土地の決済によって、住宅ローンが一部始まりますので、例えば賃貸などに住んでいる場合は、家賃+住宅ローンとなる方もいる為、なるべく早いタイミングで引越しが出来るようにするには?という話です。

*また、一部の住宅ローン会社さんの中には、住宅ローンの契約をするタイミングで、建物の請負契約書が必要な金融機関さんもあります。

因みに、

土地の売買契約~決済までは、まだ、土地の所有者は売主さんのものですので、もし、その土地で、地盤調査(家を建てる為の補強費用などを出す為)をしたいとなっても出来るかは売主さんの了承が必要です。多くの場合、決済後に地盤調査をする事になります。

最後に、

決済後(土地が自分たちのものになった後)

決済後は、土地が自分たちのものになりますので、その後は、家をつくる為の工事に入ります。

というのが一般的な家づくりの流れになります。

家の流れも大よそで掴めましたでしょうか。

*絶対ではないので、目安として、知っておいて頂くと良いかとも思いますし、出来ないとダメという事もありませんので、もし心配になった方は、メールでもご相談下さいね^^

自己資金はいくら、いつ必要??

お金の流れは?

ここでようやく本題になります。

必要な自己資金、諸費用の話をしてみたいと思います。

(1).買付証明書~売買契約まで

この間にお金が必要な事は一般的にはありません。

その間に住宅ローンの仮審査の手続きをしたり、重要事項説明を受けるだけです。

(2).売買契約の際に必要なお金

売買契約時に必要なお金

  • ①.売主さんへ手付金の支払い(物件価格の10%程度
  • ②.仲介手数料の半金の支払い
  • ③.契約時に必要な印紙代

が必要になります。

手付金は、通常、土地購入代金の一割が一般的で、2000万円の土地であれば、200万円の手付金を支払う事になります。

ですが、

例えば、今後の事を計算して、手付金は100万円としたい話などがありましたら、そちらは、不動産屋さんに相談して頂ければと思います。

*手付金は、買主さん、売主さん共に解約手付の意味が出てきますので、あまり低い金額の手付金の場合は、それはそれで心配事が出てくる内容です。

また、

仲介手数料は、土地の決済時(最後)に一括で支払うなども話が出来る不動産屋さんもありますので、そちらも不動産屋さんに予め相談して頂くと良いかとも思います。

*不動産屋さんの中には、“仲介手数料の半金は必ず頂く”としている所も多いので、確認は必要かと思います。

後は、売買契約書にはる印紙代ですね。金額にもよりますが、1000万円を超え~5000万円未満であれば、印紙代は1万円になりますので、覚えておいて頂ければと思います。

その後、

 

(3).土地の決済時に必要なお金

土地の決済時に必要なお金

*必要なお金は以下の通りです。

  • ①.仲介手数料の残金
  • ②.固定資産税の清算
  • ③.所有権移転費用(司法書士への報酬や抵当権設定登記も含め)
  • ④.住宅ローンの費用

が必要になります。

こちらに関しては、手付金でいくら支払っているか?にもよりますが、住宅ローンで支払う事も出来る場合があります。

  • 自己資金としていくら出すのか?
  • 諸費用は全体でいくら必要なのか?

を不動産屋さんに確認後、

結局

  • いくら現金を用意しておくのがベストなのか?
  • 最低限はいくらいるのか?

等を打合せして頂ければと思っております。

諸費用に関して、簡単に説明致しますが、

固定資産税の清算

②.固定資産税の清算は、毎年かかる土地の固定資産税に関しては、その年の1月1日時点での所有者の所に請求書が届きます。

当然、支払いをしないといけませんが、途中から土地の所有者が(売主さん→買主さん)に変わりますので、その清算をする必要があります。

売買契約前後のタイミングで、

固定資産税価格がどれぐらいか?

は、不動産屋さんに確認しておいて頂くと良いかと思います。

所有権移転費用

③.所有権移転の費用に関しては、

  • 司法書士の先生の報酬
  • 移転の為に必要な登録免許税
    (固定資産評価額の1.5%)
    (住宅ローンを土地でも組む場合は、抵当権設定費用)
  • 謄本取得費用

などをまとめた費用の事を言います。

正確な移転費用の金額は、

  • 土地の評価額
  • 住宅ローンの金額

によって計算されます。

が、大よその目安としては、例えば2000万円の土地で住宅ローンを組む前提(抵当権設定費用は、住宅ローンを1500万円ぐらい組んだ場合は6万円)で考えると、司法書士の報酬も含めて、30~40万円程度である事が多いです。
*ローンを組まない場合は20~30万円ぐらいですね。

住宅ローンの諸費用

④.住宅ローンに関しては、

  • 保証料
  • (抵当権設定費用)
  • 事務手数料
  • 印紙代
  • など

が、かかってきます。

こちらは、必要な費用、支払いタイミングは銀行さんによっても変わります。

*特に住宅ローンの契約は、売買契約~決済までにしておく必要があり、最低限、住宅ローンの契約に必要な印紙代は、その際にかかります。

…確認をして頂ければと思います。

簡単にお伝えすると、

  • 保証料に関しては、金利に上乗せする事で、初回に支払いを必要としない事が出来ます。
  • 事務手数料は3~10万円程度で、銀行さんによる。
  • 抵当権設定費用に関しては、所有権移転費用で話をしておりますが、一般住宅の場合は住宅ローンの借入金額に対して4/1000となっている為、例えば、1500万円の住宅ローンを組んだ場合は、6万円に司法書士の報酬2~5万円程度必要になります。(10万円程度が必要になるという事ですね)

です。

土地の決済後、引渡し後に必要なお金

また、その他に、

不動産取得税と言って、不動産を取得した際にかかる税金があります。

こちらは、取得後1~2月後ぐらいに県から請求が来ます。

ですが、こちらは税金の控除が受けられる事も多く、かからない場合もあります。

参考にして頂けそうなリンクを貼っておきますので、チェックしてみて下さい。

参考リンク:かんたんに不動産取得税を計算する方法とよくある質問まとめ(相続税相談ナビ参照)

まとめ

如何でしたでしょうか。

それぞれのタイミングで、それぞれに必要なお金というのもある程度知っておいて頂く事で、現金の用意などをスムーズにできたり、事前に相談が出来る事になりますので、覚えておいて頂くと良いかとも思っております。

また、ザックリとしたお金のシミュレーションが出来るサイトもありますので、参考程度ですが、計算して見て頂ければと思います。

購入シミュレーション①

購入シミュレーション②

今日の記事は、“土地購入までの流れ”に伴う“諸費用”の話。

以前、土地購入の流れと注意点でも、重複してお伝えしている所もありますので、こちらも参考にして頂ければと思います。

また、住宅ローンを組む事から、火災保険を考えておく必要も出てきます。

などの諸費用も考えておく必要はありますし、もし、訳が分からなくなってしまったら、不動産屋さんに何度でも確認するようにしましょう^^

↓↓↓参考記事はこちら!↓↓↓

参考記事1:土地購入の流れと注意点(*土地探しから、売買契約までの流れを詳しく書いてます。)

参考記事2:不動産仲介手数料は上限が決まっているだけ

先回の記事:家のデザインを考える:価格UPの応用編

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