土地購入の流れと注意点

土地購入までの流れと注意点をご紹介致します。

まずは、簡単な土地購入の流れを図を見てみましょう！

と細かく書けば上図の通りです。

少し細かく話をしていければと思います。

また、数ある不動産仲介業者さんの中で、どこに声をかけるかも、記事を読んで参考にしてもらればとも思います^^

土地購入の流れ：購入相談・資金計画｜STEP1

土地購入の流れの中でも一番大切で、一番最初に解決すべき話は、

“お金の計画を立てる！”

事です。

当然の話ですが…、かなり高額な買い物になりますし、将来に渡って、支払いをしていく必要がありますので、お金の相談は必須！ぐらいの感覚を持っておいて頂ければとも思います。

＊お金の相談は、人生設計をある程度予測しながらする必要がありますので、出来れば、専門家（FPの資格を持つもの）に相談して頂くと良いかとも思っております。

その上で、

注意点となるポイントを三つ解説していきたいと思います。

①．その土地に建つ建物をどうする？

例えば、

総額（土地と家）4000万円の計画を考えた場合、

大手ハウスメーカーさんで建てる事を考えると、

2500万円～3000万円程度（30～40坪）は家とその他付帯費用で考えたほうがいい為、

土地購入は1000万円～1500万円で考える必要があります。

逆に

工務店さんやローコストメーカーさんの場合、

1500～2500万円（30～40坪）となり、

土地購入に1500～2500万円の予算となります。

2017年6月時点で言うと、各会社さんの家づくりの予算は少し上がっている状況です。

断熱性能、気密性能のUP、設備関係（HEMS、スマートハウス、換気システムなど）を考えると、当時よりもかなり価格UPがある会社さんもあります。

そこら辺を考慮すると、今は工務店さんでも2500万円前後の価格観、ハウスメーカーさんは3000万円前後の価格観として見ておいて頂いた方が無難な場合も多いです。2017年06月改正

建てたい家の要望の強さにもよりますが、何となくそれらを考慮しつつ、土地と家にかけるバランスを検討していく必要が出てきます。

そもそもお願いする（したいと思っている）建築会社さんによって、検討できる土地の価格帯が変わってくるという話ですね。

お金の相談から家の予算など、をしっかりと把握できていると、土地探しをする上で、最初のタイミングで検討しておいた方が、結果的に時間の短縮が出来たりします。

②．無理なく支払える総額を考える

仕事上、ローンを払えなくなってその家と土地を売却した！という声も耳にします。

出来れば専門のファイナンシャルプランナーにも相談したい所です。

少し参考となる計算式をご紹介しますが、

です。

“家賃＋α”

を先ずは考えて頂き、その上で、

家を建ててから、必要な費用を引いて、

毎月の支払を決める

感覚です。

今！支払っている返済から考える計算式ですね。

また、話は少し逸れますが、

 

• 不動産業者さんは、その土地を仲介する事で事業が成り立つ事。
  ↓
• 報酬は、基本的には土地価格（税抜き）に対する3％＋6万円が上限と宅建業法で決められている事。
  ↓
• 不動産屋さんとしたら、なるべく高い土地を仲介したいと考える人もいる事。

という人もいますので、ここら辺は注意しておきたい所。

なるべく自分たちの軸をぶらさないように、事前にお金の事、家の事も考えて行って頂ければとも思います。

③．周りの環境や法律に関する情報量

土地購入の流れの注意点として、

土地を購入する事は、色々なトラブルに巻き込まれやすい事を最初に認識しておきましょう！

動くお金も大きい為、裁判という結論になりやすい事も再認識頂ければと思います。

例えば、

• 隣の家の下水管が買う土地を通っていた。
• 二重契約だった
• 手付金放棄で解除する際、業者や売主とトラブルになる

事例もきりがないぐらい出てきます。

その為、法律や希望エリアの環境など、情報に際して詳しく知っておく必要があります。

不動産仲介業者を見極めるポイントとして

法律や希望エリアに対する情報量と、その説明も丁寧にしてもらえているか！？は、重要な要素です。

参考までに、如何に多くのトラブルが土地購入で起こっているか、

不動産取引に対するトラブル事例集

不動産取引のトラブルに対する対処方法

を載せておきます。

土地購入流れ：物件紹介｜STEP2

土地購入の流れの二番目は、

“実際に土地を探していく”

です。

詳しくは、覚えておきたい土地の探し方10通りでお伝えしています。

色々な方法があります。

①．土地をインターネットや情報誌で探す

一番取り掛かりやすいですね。

今では、インターネットで色々な土地情報が出てきます。

個人的にはathomeさんのHPが情報量や検索のし易さは好きですが…

ここでの注意点として、

土地はインターネットや情報誌に載っていない情報もある

という事です。

＊こちらは探しているエリアが田舎になればなる程です。

正確な情報はわかりませんが7割ぐらいの情報がネット上にあり、ネット出てない情報は3割ぐらいあると個人的には感じており、その案分が、都会になればなる程、殆どの情報がインターネットに載ってくるという感覚です。

その為、

探すエリアによっては、ネットや情報誌だけじゃなく、

②．不動産仲介業者さんに探してもらう

不動産仲介業者さんにも土地探しを手伝ってもらう必要があります。

土地の仲介に関する詳しい説明は省きますが、

その不動産仲介業者が持つネットワーク（不動産屋さん同士の繋がり）をつかってもらい、インターネットとは別で探してもらうという事もして頂ければと思います。

つまり、

声かけをする不動産屋さんの横の繋がりがあるかどうか？

も意外と重要になってきたりします。

そして最後に

③．知人や隣人にきいてみる。

実はこれが以外と効果があったりします。

もちろん、なかなか聞きづらい話ではありますが、上記の2点と併せて出来れば色々と情報をキャッチする網をかけておきたい所です。

土地購入の流れ：物件案内

ポイントは、

• 少しでも良いと思ったら、その土地を見に行く事。
• 専門家と一緒に行く事。

です。

土地価格以外に必要な費用や、目に見えない法律に関する注意点をその都度、確認して頂き、土地探しにおける経験値をお客様としても上げて行って頂ければとも思います。

こうする事で、良い土地と悪い土地の見分け方が自然と身に付き、慣れていくと、判断が早くなっていきます。

本当に良い情報が出てきた時に、他の方よりも早いタイミングで決断できるようにしておくという事ですね。

step1～3を繰り返して最終的に良い土地が見つかれば、次のStep4へ行きます。

土地購入の流れ：購入申込

土地購入の流れの最後は、購入申込です。

とは言うものの、

実は、

ここで初めて、売主さんに購入意思を伝えるという事になります。

本当の商談に入るという感覚です。

注意点…、というか知っておくべき事として、

売主さんと買主が会って話し合いをする事はないという事。

です。

交渉に関しては、全て仲介業者さんを通して進められます。

売主さんが友人や隣人という場合は違ったりしますが…

• 土地の引渡し期限
• 事前に土地の地盤調査に関する交渉
• 土地の価格交渉

など、基本的には、それらの条件交渉は、不動産屋さんを通じて行っていきます。

勿論、土地購入は、価格が大きいだけに様々なケースがありますが、これらは、全て、お願いする不動産仲介業者さんの交渉力や、ネットワーク力によって決まっていきます。

…不動産屋さんの役割も重要という事がご理解頂ければ幸いです。

まとめ

この購入申込みが無事済めば、いよいよと土地契約となります。

土地購入の流れと注意点を併せて書きましたが、

最終的には、如何に良い不動産仲介業者さんとめぐり合うかが重要。

という事も、地域によっては重要になります。

勿論、その後、土地の売買契約、銀行の住宅ローンの事前打診が必要だったり、家の予算把握の為の建築会社探しなどが必要だったりと、その他でもやる事は沢山あります。

かなりバタバタとしながら、土地購入が進みますので、少しでも、信頼できる不動産仲介業者さんにめぐりあえると事で、家探しなどに集中出来たりしますね。

↓↓↓参考記事はこちらから↓↓↓

参考記事1：知っておきたい土地の探し方１０

参考記事2：不動産取引のトラブルに対する対処方法

参考記事3：土地にお金をかける？家にお金をかける？

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