先回の土地を購入するなら第一種低層住居専用地域に関する話の続きです。
すみません、どうしても伝えきれない部分があった為、続きを書きます。
土地の路線価に関する話です。
土地価格の公平な判断を如何にするかを書いていきますので、もし土地購入でお悩みの方がいれば1度今回の方法を使って路線価から計算してみるのも良いかもしれません。
また、路線価の話がわかっていると、不動産屋さんに騙されたり、土地価格の交渉が出来たりしますので、是非覚えてもらいたい知識の一つになります。
また、以前土地の売却査定の所でもこの路線化に関するベーシックな知識はお伝えしていますので、併せてご参考ください。
ではでは、
路線価から検討している土地の価値を計算
路線価とは、土地の売却査定の話の中でもお話していますが、基本的には、所有する土地の税金額を国が算出する為につくられたものです。
つまり、税金の話、ですね。その土地に毎年かかる固定資産税の話です*ウィキペディアで詳しくは見て下さい。
で、この路線価ですが、一般的に不動産屋さんなどの専門家でも土地の売却価格を考える時に先ず第一に参考にする価格です。
売却価格相談があった場合、その土地の査定価格を調べる為に
- 路線価を見る。HP
- 土地の市場価格を見る。
- 実際の過去の取引事例を見る。
と言う流れが一般的な作業になります。
この路線価や市場価格は、インターネットでだれでも簡単に調べる事ができるものなので、皆様も同様に見る事ができます。
路線価の見方は、上のリンクから路線価表を見て、前面道路の㎡単価が載っています。
110と前面道路に書いてあったら、1㎡あたり110,000円の価値という事です。
3.3㎡=1坪ですので、坪単価にするなら×3.3とすれば、363ですから36.3万円/坪が路線価からその土地の価値となります。
路線価評価は、市場価格の80%ぐらいというのはお伝えしています。
なので、その価格に0.8を割ると45.3万円/坪ぐらいという市場価格としての平均価格を割り出す事が出来るんです。
で、
実は、この計算方法でいくと、路線価計算よりも市場価格が高い場合もあったり、低い場合もあったりします。
これは単純に80%で計算した為なのですが、実はこの必要掛け率は70%の場合もあるという事は覚えておきましょう。
例えば上記計算でいくと70%で計算した場合、最終金額としては、51.8万円/坪となってきます。
ここら辺の調整は、80%計算した場合、『少し価格差を感じるな~』という事であれば、周辺土地情報(3~4つの近くの別の土地情報)も路線価を見てもらい、同じように路線価で単価を見て計算してみるという事。
それでも同じように高い傾向にある場合は、計算する%を変えて考える必要があるという事ですね。
そういった土地は、市場優位性のある土地情報になるのですが、価格設定が非常に難しい地域とも言えます。
つまり、買う側にとってみると、適正価格が判断しずらい地域と言う話ですね。
土地を買って家を建てるに当たり、ベースとなる土地購入で迷われている方も多いと思いますので、1度迷われている路線価などを調べてみるのも良いかも知れませんね。
路線価だけに頼るのは危険でもある
最後に少しお話をさせて頂くと、路線価ベースで計算するだけでは危険な場合もあります。
不動産屋さんが過去の取引実績を見たり、ある程度その土地周辺の土地価格の傾向なども見る必要もあるのは、ご理解いただけると思います。
なので、路線価計算などは、あくまで参考値として、また、最低限騙されない為の知識として、土地購入の為の価格交渉の知識として持っておいてもらえればと思います。
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