不動産の売却の話が続きますが、今回はマンションの売却のお話。
この話、今マンション購入を検討している方にとっても、非常に参考になる話だと思います。
先日、大手不動産会社に取材していたのですが、個人的に興味があった売却査定、特にマンションの売却に関する話を中心的に聞いてきました。
色々と話もしたのですが、その際、実際のマンション売却依頼があった時、査定につかう査定マニュアルなるものを見せてもらいました。
（もちろん社外秘ですのでこっそりと…）
大手不動産会社さんになると、このように独自の査定マニュアルをつくって、誰が担当しても『査定価格がぶれない！』という事も強みの一つのように感じました。
＊逆に、全国展開している企業さんになってくると、独自の+α要因では、価格UPがしにくいという事もわかりました。
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そこで今回は、マンション売却の査定方法の主な要素をお伝えしていこうと思います。
＊もし詳しく聞きたい方は直接お問合わせ下さい。
目次
マンションの売却査定で重要な要因は？
気になる具体的なマンション売却時の査定の要因は、どのようなものがあるのでしょうか。
今回は特に重要なポイントを３つに別けてお伝えします。
- 立地条件
- 建物条件
- 部屋条件
です。
査定項目としては、この3つの条件を細かく50ぐらいの査定項目があります。
その為、あまり重要ではない部分は除いて要約してお伝えしていきます。
また、ベースとなる価格は、基本的には近隣マンション（同じマンションなど）で、過去の成約価格がベースとなる事が一般的です。
そのベース価格から、該当マンションを％でプラスマイナスしていくという査定になってきます。
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１．立地条件
マンション売却の価格査定において重要な要素としてこの立地条件がまずあげられます。
駅が徒歩圏にあるかどうか。
立地条件として最も重要な要素として駅からの近さがあります。
駅から半径1km以内にあるかどうか、出来れば500ｍ以内が望ましいのですが、この距離は一つの目安となりそうです。
当然その中でも、近ければ近いほど＋の査定がつきます。
逆に、駅ではなく、バス利用となると、基本的には、マイナス査定となる事が多いようです。
＊マンションの目の前がバス停で、そのバス停も10分に1回は停まるようなバスの停の場合を除く。
その他
- スーパーやコンビニ
- 公共施設
などの近さに関しても±の査定は付いてきますが、基本的には、この駅までの距離が査定に大きく響きます。
例えば、
過去のベースマンションが２０００万円で売れた物件で、そのマンションが駅から徒歩１０分のマンションだっとします。
そして、今回の該当マンションは駅から徒歩５分の所だった時、１０５％の価格査定となって２１００万円の査定が付くという事です。
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立地条件で気をつけておきたい所
気をつけたいポイントとしては、
- 汚水処理場やごみ焼却場
- 火葬場
- 高速道路
などの俗に言う嫌悪施設と言われる施設が近くにある場合は、大幅にマイナス査定になる事があるので注意しましょう。
２．建物自体の価値
建物自体の査定価値は、どのように判断されるのでしょうか。
建物の外壁素材、エントランス（ホール）の綺麗さなど、様々な査定項目があります。
その中でも重要な売却査定ポイントをお伝えしていきます。
マンションの築年数
マンションの築年数が10年を超えてくるぐらいが±の査定ポイントの一つです。
新しければ査定額も高いという事になります。
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マンションの階数
マンションの階数は、そのマンションの階数が多ければ多いほど＋の査定がつきやすいという事です。
５階建てのマンションよりも１０階建てのマンションの方が高い売却査定が出やすいという事です。
『住みやすさ』というよりも『ステータス』として評価査定されているようです。
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またその所在階数
所在階数に関しても、マンション階数と同様に、ステータスとしての観点から高くなるほど査定価格は上がります。
因みに購入をご検討されている方にとっては、地震の際の揺れやすさなや日当たりなども勿論、注意しておきたい所です。
注意したいポイントⅠ
そこまで大きく変化はしないものの、そのマンションの分譲会社や、施工した工事会社によっても評価が変わるという事は、覚えておきたい所です。
大手マンションディベロッパーや、大手ゼネコンなどはその信用力から評価が上がる事もあるという事です。
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注意したいポイントⅡ
また、管理組合がしっかりしているかどうか。
という事も査定されます。
つまり自主管理のマンションは、評価が低く見られてしまいます。
反面、管理費が安くなるという事もあるので、検討すべき項目かもしれないですが。
注意したいポイントⅢ
その他にも
- 耐震基準のレベル
- セキュリティ
- そこからの眺望
- 日当り
- 窓を閉めた際の騒音
などの項目ももちろん項目として入ってきます。
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３．部屋としての評価基準
こちらの部屋としての評価基準は、すべて細かなポイントの積み重ねだと思って頂ければ良いと思います。
一般的につかい易い間取りだったり、大きな柱のせいでデッドスペースがないかどうかというポイントがあります。
一応、項目を羅列しておきます。
- 間取り：部屋の向きや家事動線など
- 室内グレード：建具とフローリングの材質など
- 部屋の綺麗さ：リフォームの有無
- バルコニーの広さ：居室面積との割合
- 日当り・風通し：前面建物などとの位置関係
- リビングダイニングの広さ
- 天上高
- 収納量
- 設備：床暖房、食洗機、オール電化、インターネット環境、システムキッチン、お風呂やトイレの仕様
という項目が主にあげられます。
まとめ
以上がマンションの売却における査定マニュアルとして概ねあげられる項目になってきます。
特に大手不動産屋さんが目をつける部分だとお考え頂ければと思います。
是非ご参考下さい。
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