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住宅ローンが払えない時の事も考えておく

住宅ローンが払えなくなった時の事も考えておければ安心できるかもしれないですよね。

家をこれから建てられる方は、色々と悩みも多いと思いますが、特にこの住宅ローンでお悩みの方も多いのではないでしょうか。

今回は、住宅ローンが払えなくなったら!と言う話

この話、あまり良い話ではない為、書こうか迷ってしまう内容ですが、知っておいた方が良いので、勇気を出して書きます。

記事の中で不快な表現を出さなくては行けない事もある為、もしそのような場合は、そのまま×ボタンでお願いします。

もし住宅ローンが払えなくなったら

住宅ローンが払えない

住宅ローンが払えなくなったら…。

住宅ローンは、期間が最長で35年という超ロングスパンでの返済になります。

当然ですが、その35年間でなにが起こるかわかりません。

給与が大幅に減ったり、もしかすると家族状況が変わる事で、住宅ローンが払えないという事も出てきます。

実は、住宅ローンが払えなくなる方は、10人に1人いると言われているのです。

なので、そうした時の対処方法を是非覚えておいてもらい、家の計画も進めていただければと思います。

住宅ローンが払えないとどうなる?

住宅ローンを借りる際、銀行などの金融機関からその新しい建物と土地を担保にしてお金を借ります。

つまり、住宅ローンが払えなくなると、住宅ローン会社は、その建物、土地を売却しお金に変える方法をとります。

その方法が一般的には、競売、任売(任意売却)というものになります。

まずは、重要なので、この競売、任売までの流れをお伝えします。

【例:住宅ローンが払えなくなった場合】

4000万円の住宅ローンで月々10万円、ボーナス返済20万円を35年で組んだ方がいました。

10年後、会社のリストラ(もしくは大幅な給与カット、倒産)で、今までは払う事が出来ていた返済が出来ない状況に…

支払いが出来ない一ヶ月目、督促状が届きます。

そしてその後、銀行さんとの話合いなどはありますが、払えない期間が半年ぐらい経ったタイミングで、勧告書が届きます。

そして、差押手続き(競売への手続き)が開始されます。

(この手続き前に任売(任意売却)へ持っていく必要があります。)

因みに銀行さんは、保証会社さんからローン残高の保証をしてもらいます。

保証会社さんは、その残債をサービサー(債権回収会社)と言う所に譲渡します。

例えば、残り3000万円の残債があった場合、

銀行さんは、保証会社さんにその残債を保証してもらいます。

そして、その保証会社さんは、どうするかと言うと、1000万円(価格はもっとひくいかもですが…)ぐらいで、サービサー(債権回収会社)と言う所に3000万円の債権を買い取ってもらうんです。

保証会社さんにとっては、その3000万円の債権を支払いが期待できないままもっているよりも、1000万円でもサービサーに売って、直ぐに現金化した方がよっぽど良いという判断になるようです。

もちろん保証会社さんは、そんな時の為に、ローン保証料を皆様から頂いているので、保険はかけています。

何となく黒い世界ですね…

で、サービサー(債権回収会社)へと債権回収業務の移管がされました。

ここからは、サービサー(債権回収会社)がお客様からその残債を支払ってもらう業務をしていく事になります。

とは言うものの、サービサー(債権回収会社)も、そのままでは、回収出来ないことはわかっていますので、競売、任売を行う事になります。

競売、任売までの流れの把握が重要

では競売、任売の違いはなに?

競売と任売の違いというと、簡単に言えば、

競売は、

裁判所の差押許可を得た上で、その物件を差押、公に競売物件として、流通に出すという事になります。

*競売した場合、一般的に市場価格の3割前後安い価格で取引される事が多いといわれています。(価格に関しては色々な考えがある為、目安として下さい。)

一方、

任売(任意売却)は、

そのサービサーと交渉人(知識のある第三者)がやり取りをする事で、期限付きで、任意での売却、つまり、一般流通で売り出す事ができます。

任売(任意売却)の方が良い理由

任意売却にした方が良いといわれる理由は2つ、

  • 売却価格が競売と比べて高くなる場合が多い。
  • 任意売却の方が、色々と融通を聞いてもらえる。

です。

ただし、支払わなければいけない額を考えると、多少高く売れたとしても残債は残るケースの方が多いです。

つまり、上記流れの通り、その土地と建物が任売で2500万円で売れたとしても、競売で2000万円で売れたとしても、この時点で残債が残るという事。

実は、任売する事で重要なのは高く売れる事ではありません。

サービサーにとってみれば、競売だろうが任売だろうが、売れれば、元々1000万円で買った債権です、はっきり言ってしまえば、その時点で元が取れているんです。

売れた後の残債は、話合い次第で譲ってもらえる場合があるという事です。

(この話合いは、色々とポイントがあります。ここではお伝えしきれませんが…)

重要なのは、二番目の色々な融通になります。

色々な融通は、例えば、

  • 売却後の引っ越し費用
  • 引っ越し時期
  • 仲介手数料などを必要経費として認めてもらえる

などになると思います。

任売は、あくまで任意での売却になる為、競売とは違い、不動産会社への仲介手数料はかかります。

と言っても、あまり関係がない(経費となる)為、融通のきく任売をした方が良いといわれています。

このような違いをまずは覚えておきましょう。

そして、

ポイントなのは、いくら自分たちが任売を希望したとしても、他のサービサーや、その他の支払いが滞っている所から、競売の手続がされた場合、競売になってしまうという事がある事です。

つまり、住宅ローンが払えないという状況は、その他のお金(税金とか車のローン、教育ローンなど)も払えていない状況が考えられ、住宅ローンのサービサー(債権回収会社)と、お客様との話合いに、別の会社からヨコヤリが入る可能性があるという事。

ここら辺が任売の難しさとされている所でもありますね。

まとめ

重要なのは、

住宅ローンが払えないという状況が予測されたら、任売に向けて動く。

その為には、早めに専門家に相談するという事。

という一連の流れを覚えておいてもらいたいと思います。

どうしようもなければ競売、そして自己破産という流れが一般的な流れになります。

*話の進め方や色々な対処方法はありますが、まずは、流れをご理解頂ければと思います。

専門家といっても、任意売却の知識を持っている不動産仲介業者さんに話を持っていく方が良いかと個人的には思います。

相談料や手数料が不動産仲介手数料のみで済む場合が多い為です。

とはいっても、そもそも任売に詳しい不動産仲介業者さんが多くいる訳ではない為、探すのが大変かもしれませんが…

地域次第では、そのような不動産業者さんをご紹介する事も可能ですので、一度ご相談下さい。

とにかく専門家に早めに相談するという事を覚えておきましょう。

無理をしないのが一番

少し説明が長くなりましたが、結局ここで何が言いたいのかというと、住宅ローンであまり無理をしないという事です。

今回は、払えない時の話を中心としてお伝えしました。

中には、

『この流れなら住宅ローンは借りれるだけ借りちゃえばいいや!』

と思われるかもしれませんが、あくまで支払い出来ない時の知識です。

当然、その後、色々なリスク(信用情報など)が出てきます。

よっぽどありませんが、給与の差押リスクなども…

結局の所、この10人のうち1人は、不動産を手放している事実を考えると、お金の相談住宅ローンのシミュレーションでもお伝えしていますが、あまり無理をしないという事が一番です。

35年の借金という事を考えた時、そのリスクをキチンと理解してお金の計画を立てていただければと思っています。

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2013/12/21 | 住宅ローン

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