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家の売却査定前に自分で査定してみる

家を売却したいけど、実際いくら位になるんだろう…

  • 築30年の家を売却して新しく土地建物を購入したい!
  • 築30年ぐらい経ってるけど価格がつくのかな?

と考えた時、買取業者に家の査定をしてもらう前に、予め自分たちでもチェック出来るといいですよね。

また、現在の査定方法では、実際、築年数が30年近い建物の場合、その家の価値としては、ゼロに近い事も多いです。

そうなってくると、その家と土地を売ると考えた時、逆にその家がマイナス要因としてもなってくる事もしばしばあるようです。

そこらへんは、いきなりそんな事を言われるとショックを受けますので、事前に予測しておく事も現実的な考えだと思います。

今回ご紹介する査定方法は、一つの売却査定の例としてお考えください。

査定方法に決まった方法はない為、あくまで一般的によくつかわれる方法をご紹介してみたいと思います。

今その家を建てるとしたらいくらになる?

まずは、基本的な考えとしてのベースラインの一つをご紹介します。

それが、『今、その家を建てるとしたらいくらになる?』という事。

この考えをベースに経年を考え減額していく方法です。

まずは、今、その家を建てるとしたらという所ですが、こちらは、統計データで現在の平均建築価格と平均建築面積を見ていく必要があります。

統計データ1

この統計データは、日本住宅支援機構のデータがわかりやすい為、今回はこちらを使います。

*右図の中古住宅の経過年数は、現在市場に出ている中古住宅の築年数の割合です。参考までに載せていますが、今回はつかいません。

例えば、愛知県で考えた時、注文住宅としての平均の建築金額は、3212万円で建築面積が139.7㎡ですので、22.99万円/㎡となります。

今住んでいる家が130㎡なら、約3000万円となるわけです。

*本当は、構造体の部材(木造、鉄骨、RC)などによっても変わります。こちらも統計データなどを見るとわかりますが、面倒くさい人で木造の場合は、上記計算から0.8程度かけておきましょう。

*建てる会社による判断も出来なくはありませんが、それはまた別で考えていきます。

そして、そのベースから原価率をかけていきます。

中古住宅の価格査定方法

家の売却価格査定方法

まずはこのような価格査定方法に当てはめてもらうと良いと思います。

つまり、築年数22年以上の木造住宅は、価値が殆どないという計算になります。

例えば、築30年、130㎡、一般の木造の場合、

3000万円×0.8=2400万円

2400万円(今建てるとしたら)×現価率(1-(30×0.9÷22))=0

となるわけです。

逆に解体費用などを考慮した場合マイナスの評価という事も多く出てきます。

とは言うものの、

仲介市場で考えれば、

初めは『市場よりも私情』

『需要と供給のバランス』

の方が重要だったりしますので、最終的には全く違う価格となる事も多いですが…

ここで、

少し個人的な感想をお伝えすると、この計算で言えば、新しく家を建てる時も、将来の売却を考えていくのであれば、建てる会社名はあまり意味がないという事になってしまいます。

つまり、これだけを考えると、大手ハウスメーカーさんのように建築費用が高い所で建てるよりは、できるだけローコストで建てた方が将来、売却を考える際は、お得になるという考え。

ではこちらを少し検証します。

家の売却を将来考えるなら安く建てた方がお値打ち?

家の売却を将来考えるとローコスト住宅を選んだ方がいいかどうか。

その判断をする為には、不動産仲介市場を見ていただくとわかりやすいです。

一般的に現状の不動産仲介市場の中古住宅の考え方は、

『このエリアで、中古住宅の築○○年で、この大きさで、木造なら!』○○円が妥当!

という感覚が、買い手も、売り手も、仲介業者としても、意識が強くあります。

その為、もし売却を考える場合は、建築費用はできるだけ抑えて買うという考えが現在は、主流かもしれません。

しかし、現在の状況を考えると、家歴といって、初めて建てた会社名からメンテナンス履歴など家の情報も残せるようになってきています。

その為、市場に出た際は、●●工務店で建てたんだ~、なら築20年でも良いかも!という判断に今後はなってくるかもしれません。
*若干願望入っていますが

また、

中には、大手ハウスメーカーさんなどの中古住宅を買いたい!という方もいらっしゃいます。

実は、そういった大手ハウスメーカーさんの中古住宅を専用で集めている所もあります。『スムストック』で調べていただければと思います。現在は、市場価格との乖離が結構ある為、あまり一般的にまで認識はされていませんが、覚えておくと良いかもしれません。

少し話を戻します。

ベース金額が出てきたら、あとは需要と供給のバランスを+する。

仲介市場を考えると、初めの売りだし価格は若干高めに出す事もあるかもしれません。

一般的に、

木造で築30年以上の家は、市場としても価値は0に近い

鉄骨で築30年以上の家は、価値はまだありますが、断熱性能の悪化や家の住環境の劣化、間取り変更がしにくいなどの考えから価値としてはこちらも0に近い

コンクリートで築30年以上の家は、耐久性がある為、価値としては一番高いですが、買い手側からすると、後々の維持メンテナンス費用、さらに先々の解体費用なども考えてしまい、売りずらい。

等の観念も理解しておきたい所ですね。

一般の買い手がどのような印象をパッと見た条件で持つかなどは考えて行きたい所ですね。

その他の家の売却価格の査定方法

その他にも家の売却価格を類似建物からの査定する方法というものもあります。

類似建物からの売却査定

読んで字のごとく、似た建物から探すと言う事。

比較的新しい新築物件や建売分譲物件は、類似価格から減価償却分考えても良いかもしれません。

また分譲マンションなどは、同じマンションの過去の成約事例などもあるので、そちらに基づいて計算する方が有効的だったりします。

一度家の売却査定会社に依頼する前に、自分たちでもチェックしてもらうと良いと思います。

オススメ記事:住替えの為の不動産売却

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